Ansprüche wegen Mängeln und Schadenersatz des Käufers einer Wohnung wegen Abweichungen der Wohnfläche

Häufiger Streit entsteht nach Abschluss eines Immobilienkaufvertrages darüber, inwieweit der Verkäufer für eine Abweichung der Wohnfläche von den Vorstellungen des Käufers haftet. Der Verkäufer verteidigt sich typischerweise mit den Argumenten fehlender ausdrücklicher Erwähnung im Kaufvertrag, dem Gewährleistungsausschluss, Mangel der notariellen Beurkundung sowie Unkenntnis der Angaben Dritter, insbesondere des Maklers. Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick, wo der Käufer zur Verteidigung einsetzen kann, um seine Ansprüche dennoch durchzusetzen.

Ausdrückliche Zusicherungen

Für eine ausdrückliche Zusicherung haftet der Verkäufer. Dies gilt unabhängig von einem im Kaufvertrag vereinbarten allgemeinen Gewährleistungsausschluss. Für derartige Zusicherungen wird verschuldensunabhängig gehaftetes. Der Sache nach handelt es sich um garantiemäßige Aussagen.

Besonderheit Bauträgervertrag

In der BGH Entscheidung NJW 2004, Seite 2156 hat der Bundesgerichtshof einen zur Gewährleistung führenden Grundstücksmangel bereits aufgrund einer einseitigen Vorstellung des Erwerbers über die Größe der Wohnfläche angenommen, wenn der verkaufende Bauträger in Kenntnis dieser Vorstellung des Erwerbers den Vertrag dennoch abgeschlossen hat, ohne darauf hinzuweisen, dass tatsächlich diese Vorstellungen unzutreffend sind. Das soll sogar dann gelten, wenn dieses Wissen nur aufgrund der Zurechnung der Angaben des vom Bauträger für die Vertragsanbahnung eingeschalteten Maklers angenommen werden kann, BGHa.a.O.

Beschaffenheitsvereinbarung

Nach der seit dem Jahr 2002 geltenden Rechtslage sind die Anforderungen an eine Beschaffenheitsvereinbarung gegenüber denjenigen an eine Zusicherung allgemein gesunken. Für eine Beschaffenheitsvereinbarung genügt es, wenn der Käufer Erwartungen formuliert und der Verkäufer zustimmend reagiert, Informationsdienst des Deutschen Notarinstitutes Heft 17, Jahrgang 2006, Seite 134. Der Verkäufer haftet für tatsächliche Abweichungen von einer Beschaffenheitsvereinbarung verschuldensunabhängig.

Notarielle Beurkundung?

Grundsätzlich sind alle Vertrags wesentlichen Regelungen des Kaufvertrages über ein Immobiliengeschäft notarielle Beurkundung, § 311 b Abs. 1 BGB. Bei Abreden zwischen den Parteien über die Eigenschaften des Kaufgegenstandes wird diese Form oftmals nicht eingehalten. Nach Eintragung des Erwerbers im Grundbuch kommt es hierauf aber nicht mehr an, denn der Formmangel wird durch die Eintragung im Grundbuch geheilt, § 311 b BGB Abs. 1 Satz 2 BGB.

Auslegung der Vereinbarung

Auch ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss steht Gewährleistungsansprüchen nicht entgegen, wenn man die Flächengröße als Beschaffenheitsvereinbarung ansieht. Hinzukommen muss allerdings auch der Nachweis der Arglist des Verkäufers. Diese wiederum setzt voraus, dass der Verkäufer die tatsächliche Flächenabweichung kannte und auch, dass dem Erwerber die Abweichung als verkehrswesentliche Eigenschaft wichtig war.

Inhaltskontrolle des Vertrages

Gewährleistungssausschlüsse unterliegen bei Vorliegen allgemeiner Geschäftsbedingungen und eines Verbrauchervertrages der allgemeinen Klauselkontrolle nach § § 305 ff. EGB. Selbst bei individuell ausgehandeltem Vertrag zwischen Verbrauchern greift immer noch eine allgemeine Inhaltskontrolle nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, BGH NJW 1988, Seite 1972. Bei Grundstückskaufverträgen kommt regelmäßig der Qualifizierung des Kaufgegenstandes als Altbau oder Neubau für die Inhaltskontrolle eine maßgebliche Bedeutung zu. Ein weitgehender Ausschluss ist nur bei Altbauten zulässig.

Die Bedeutung der Angaben des Maklers

Grundsätzlich muss der Verkäufer sich Äußerungen eines Dritten nur zurechnen lassen, wenn der Dritte Vertreter des Verkäufers ist. Das ist beim Grundstücksmakler im allgemeinen nicht der Fall. Wenn allerdings der Makler im Namen des Verkäufers die Verhandlungen über die Vertragskonditionen für und insoweit als so genannter Repräsentant auftritt, kommt eine Zurechnung nach den Grundsätzen der allgemeinen Vertretung, gegebenenfalls der Anscheinsvollmacht oder Duldungsvollmacht in Betracht. Der Verkäufer hat er noch die Möglichkeit, sich von den Äußerungen des Maklers ausdrücklich gegenüber dem Kaufinteressenten zu distanzieren. Nach BGH NJW 1995, Seite 2550 soll sogar eine pauschal formulierte Distanzierungserklärung ausreichend sein. In aller Allgemeinheit ist dem nicht zuzustimmen.

Aufklärungspflichten des Verkäufers

Nach § 311 Abs. 2 BGB treffen den Verkäufer auch allgemeine Aufklärungspflichten bei den Vertragsverhandlungen. Grundsätzlich gehen diese bei Angaben zur Grundstücksgröße oder Wohnflächengröße aber nicht weiter als das allgemeine Gewährleistungsrecht bzw. die vertraglichen Regelungen zur Mängelgewährleistung. Nur ausnahmsweise wird man daher vorvertragliche Aufklärungspflichten diesbezüglich annehmen können. Außerdem müsste die Verletzung von Aufklärungspflichten schuldhaft erfolgen. Der diesbezügliche Nachweis gerade bei Flächengrößen fällt in der Regel schwer.

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