Checkliste und Ratgeber Immobilienkaufvertrag und Wohnungskaufvertrag – eine Prüfungsliste

hausbauBeim Erwerb einer – gegebenenfalls noch zu errichtenden – Immobilie sollte der von dem beurkundenden Notar vorgelegte Vertrag nicht unbesehen unterschrieben werden. Vielmehr gibt es eine Vielzahl von Regelungen, die je nach Vertrag zu Gunsten oder zulasten des Erwerbers gefasst wurden. Auch enthalten viele Notarverträge Lücken, die spätere Auseinandersetzungen provozieren könnten. Es empfiehlt sich eine sorgfältige Prüfung, die mindestens folgende Punkte umfassen sollte:

1. Gewährleistungsregelungen, insbesondere hinsichtlich Mängeln und zugesicherte Eigenschaften des Objektes (zu den Rechtsfolgen bei verschwiegenen Mängeln siehe den Artikel → Rechte des Immobilienkäufers bei verschwiegenen Mängeln

2. Einbeziehung etwaiger Prospekte und Maklerunterlagen als verbindliche Objektbeschreibung

2.a Einbeziehung der Baubeschreibung und ggf. Baugenehmigung in den Notarvertrag zur Wahrung des Formzwanges (BGH NJW 2005, S. 1356), Ausnahme: allg. Erläuterungen und Veranschaulichungen des Kaufgegenstandes, BGH NJW 1979, S. 1498

3. Beim Kauf vom Bauträger Einhaltung der Sicherungsvorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (Näheres hierzu unter → Mängelansprüche und Bankbürgschaft beim Immobilienkaufvertrag)

3.a Überprüfung des Ratenzahlungsplans auf Anpassung an Baubeschreibung (Näheres hierzu unter → Der Ratenzahlungsplan beim Immobilienkaufvertrag)

3.b Überprüfung einer etwaigen Austauschermächtigung des Bauträgers (Näheres hierzu unter → Die Austauschbürgschaft beim Bauträgervertrag)

3.c Transparenz der Sonderwunschregelung (Option oder Anspruch, Rücktrittsrechte, Formfragen, Kostenregelung)

4. Beim Erwerb durch Verbraucher Einhaltung der Sicherungsvorschriften betreffend den Fertigstellungseinbehalt von 5% (§ 632a BGB)

5. Vermietetes Objekt: Klärung aktueller Mietminderungen, mündliche Nebenabreden und Vollständigkeit der Mietverträge

6. Vermietetes Objekt: Überleitung der Kautionen, Abgrenzung der Nebenkostenabrechnungen und Anweisung des Verkäufers an die Mieter bei Nutzen-Lasten-Wechsel

7. In der Wohnungseigentumsanlage Bestimmungen über Abtretung von Guthaben aus Instandhaltungsrücklagen an den Erwerber

8. Übernahme aktueller Beschlusslagen der letzten Wohnungseigentümerversammlungen

9. Höhe der Instandhaltungsrücklage, Einschusspflicht?

10. Denkmalschutz, Lage im Sanierungsgebiet, Mietobergrenzen

11. Klärung etwaiger Wohngeldrückstände

12. Bautenstandmitteilung im Bauträgervertrag durch unabhängigen Bauleiter, Ingenieur oder Architekten

13. vollständige Baubeschreibung, am besten gegengeprüft durch Gutachter

14. Prüfung der Wirksamkeit der Gewährleistungsvorschriften

15. Ausschluss auch der Irrtumsanfechtung?

16. Fixierung sämtlicher mündlicher Nebenabreden auch im Notarvertrag

17. Vorlage eines Grundbuchauszuges zur Klärung etwaiger Hindernisse aufgrund ungeklärter Grundbucheintragungen

18. Richtigkeit von Teilungsplan, Bauplan und Objektbeschreibung

19. Sondernutzungsrechte Keller, Nebenräume, Garten, Stellplatz

20. Verteilerschlüssel für Nebenkosten

21. Notwendige Verwalterzustimmung

22. Abwicklung über Notaranderkonto oder sonst geeignete Käufersicherung

23. Bei Vermietung Klärung der Unterlagen zur Erstellung künftiger Betriebskostenabrechnungen

24. Transparenz, Widerspruchsfreiheit und Eindeutigkeit der Regelung von Erschließungskosten

25. Gemeinschaftsordnung, Achtung Mietpool

26. Bei Beteiligung eines Architekten Klärung eines etwaigen Verstoßes gegen das Koppelungsverbot

27. Zulässigkeit der Vollstreckungsunterwerfung des Erwerbers, Nachweisregelung

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Meier-Greve8549-181110aAlexander Meier-Greve, 43, ist Rechtsanwalt in Berlin. Der veröffentlichte Artikel ist aus der täglichen anwaltlichen Praxis des Autors entstanden. Er soll die Erfahrung des Autors mit der dargestellten Materie illustrieren und nützliche Überblicksinformationen liefern, kann aber eine rechtliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Für inhaltliche Richtigkeit und Aktualität kann keine Gewähr übernommen werden.

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