Wohnflächenberechnung richtet sich nicht nach Bauordnungsrecht

Immer häufiger streiten sich die Parteien eines Mietvertrages um die Wohnfläche und deren richtige Berechnung. Der im Immobilienrecht beratende Rechtsanwalt muss hierzu die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kennen, wonach öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen grundsätzlich nicht maßgeblich für den Ansatz als Wohnfläche sind. Im entschiedenen Fall hatten Teile der Wohnung nur eine Deckenhöhe von unter 2,20 m und waren damit nach der Hessischen Landesbauordnung als Wohnraum nicht zugelassen. Dennoch rechnete der BGH diese Flächen zu 100 % als Wohnfläche auf die Gesmtfläche der Wohnung an. Trotzdem hat der BGH auch in dieser Entscheidung wieder betont, dass mangels klarer gesetzlicher Grundlage für den frei finanzierten Wohnungsbau nach wie vor, also auch nach Inkrafttreten der Wohnflächenberechnungsverordnung im Jahre 2003, auf den Einzelfall abzustellen ist und die Wohnflächenberechnungsverordnung nur eine Leitlinie ist.

Das Urteil Bundesgerichtshof VIII ZR 39/09 (NJW 2010, S. 1064) im Volltext

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 39/09 Verkündet am:
16. Dezember 2009
Ermel,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 536 Abs. 1 Satz 1
Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche des zu
Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksich-tigen,
ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschrif-ten
deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälf-te
der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb
nicht als Aufenthaltsräume gelten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 16. September
2009 – VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421).
BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 – VIII ZR 39/09 – LG Frankfurt/Main
AG Königsteinഊ- 2 –
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. Dezember 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter
Dr. Achilles
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers und der Drittwiderbeklagten wird das
Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main
vom 2. Dezember 2008 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben,
als die Klage hinsichtlich des über 870,50 € nebst Zinsen (betref-fend
die Betriebskosten) hinausgehenden Betrages abgewiesen
und der Widerklage stattgegeben worden ist.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts
Königstein im Taunus vom 30. November 2007 wird hinsichtlich
der Widerklage zurückgewiesen.
Im Übrigen wird die Sache im Umfang der Aufhebung zur neuen
Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisi-onsverfahrens,
an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegenഊ- 3 –
Tatbestand:
1 Die Beklagte war Mieterin einer Maisonette-Dachgeschosswohnung des
Klägers und seiner Ehefrau, der Drittwiderbeklagten. Die Wohnung besteht aus
einem unteren Geschoss nebst Balkon sowie einer über eine innen liegende
Treppe zur erreichenden (beheizbaren) Galerie nebst kleinem Zimmer und
Duschbad. Die monatliche Miete für die Wohnung betrug 1.000 € einschließlich
einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 200 €.
In § 1 Ziff. 1 des Mietvertrages vom 5./11. Februar 2004 ist bezüglich der
Mieträume eine „Größe von ca. 88 qm“ angegeben. Vor Abschluss des Mietver-trages
besichtigte die Beklagte die Wohnung und erhielt von den Vermietern die
Grundrisspläne. Auf den Plänen waren alle Räume und der Balkon jeweils mit
gerundeten Quadratmeterangaben versehen. Danach betrug die Größe der
Räume des unteren Geschosses insgesamt 70,5 qm, des Balkons 9 qm und
des oberen (Galerie-)Geschosses 15 qm.
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Nach einem von der Beklagten eingeholten Privatgutachten beträgt die
Wohnfläche lediglich 72,55 qm, weil die Grundfläche des (oberen) Galeriege-schosses
von insgesamt 23,58 qm, unter Berücksichtigung der Schrägen be-rechnet
mit 11,79 qm, gemäß § 41 Abs. 2 der Hessischen Bauordnung außer
Ansatz zu bleiben habe, da die Raumteile mit einer lichten Höhe von über
2,20 m weniger als die Hälfte der Grundfläche dieses Bereichs ausmachten.
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Die Beklagte ist der Ansicht, die Miete sei um 17,56 % gemindert, weil
die Wohnfläche in diesem Umfang von der vereinbarten Wohnfläche abweiche.
Außerdem sei die Miete um 20 % wegen Isolierungs-, Dämmungs- und Beheiz-
4ഊ- 4 –
barkeitsproblemen gemindert. Sie kürzte die Miete seit Januar 2007 in unter-schiedlicher
Höhe, seit Juni 2007 monatlich jeweils in Höhe von 175,60 €.
5 Die Drittwiderbeklagte hat alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis an den
Kläger abgetreten. Dieser hat mit der Klage Mietrückstände von Januar bis No-vember
2007 in Höhe von 1.975,42 €, ferner 870,50 € als Nachzahlungsbetrag
aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 sowie vor-gerichtliche
Anwaltskosten – jeweils nebst Zinsen – geltend gemacht.
Die Beklagte hat widerklagend – unter Berücksichtigung bereits vorge-nommener
Mietkürzungen aus anderem Grund – Rückzahlung überzahlter Mie-te
in Höhe von 5.575,38 € nebst Zinsen wegen der nach dem Privatgutachten
bestehenden Wohnflächenabweichung verlangt.
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Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abge-wiesen.
Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Klage
abgewiesen und den Kläger und die Drittwiderbeklagte auf die Widerklage zur
Zahlung von 5.575,38 € nebst Zinsen verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht
– beschränkt – zugelassenen Revision erstreben der Kläger und die Drittwider-beklagte
die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils, soweit die Klage
hinsichtlich des über 870,50 € nebst Zinsen (betreffend die Betriebskosten) hi-nausgehenden
Betrages abgewiesen und der Widerklage stattgegeben worden
ist.
7ഊ- 5 –
Entscheidungsgründe:
8 Die Revision hat Erfolg.
I.
9 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-sentlichen
ausgeführt:
10 Die auf Zahlung rückständiger Miete gerichtete Klage sei unbegründet,
weil die Miete wegen Wohnflächenabweichung in dem von der Beklagten gel-tend
gemachten Umfang gemindert sei. Weise eine Mietwohnung eine tatsäch-liche
Wohnfläche auf, die 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche
liege, bestehe ein Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB, der
den Mieter zur Minderung berechtige. Bezüglich bereits überzahlter Miete stehe
dem Mieter ein Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs. 1 BGB zu.
Mangels Anhaltspunkten für einen vereinbarten Berechnungsmaßstab
sowie für eine ortsübliche Berechnungsmethode sei vorliegend davon auszuge-hen,
dass die Parteien bezogen auf das Anfang des Jahres 2004 geschlossene
Mietverhältnis stillschweigend die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohn-flächenverordnung
(WoFlV) vereinbart hätten. Ausgehend von der Gesamtkon-zeption
der Wohnflächenverordnung sei zunächst die grundsätzliche Anrechen-barkeit
der zu berücksichtigenden Flächen gemäß § 2 WoFlV zu beachten. Da-nach
gehörten die Grundflächen derjenigen Wohnräume nicht zur Wohnfläche,
die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungs-rechts
der Länder genügten. Nach § 42 der hier maßgeblichen Hessischen
Bauordnung seien Dachgeschosse nicht zur Wohnfläche zu rechnen, sofern
diese zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 m
11ഊ- 6 –
aufwiesen, da sie als Aufenthaltsraum nicht in Betracht kämen. Die baurechts-widrige
Nutzung als Wohnraum ändere daran nichts.
12 Danach sei die gesamte Galeriefläche nicht als Wohnfläche anzurech-nen,
weil weniger als die Hälfte der Fläche eine lichte Höhe von 2,20 m aufwei-se.
Die Wohnfläche betrage – entsprechend dem von der Beklagten eingeholten
Privatgutachten – 72,55 qm, so dass eine Abweichung von 17,56 % gegenüber
der vertraglichen Vereinbarung von 88 qm vorliege. Dies führe zu einer monatli-chen
Minderung der Bruttomiete von 1.000 € um monatlich 175,60 €.
Auch hinsichtlich des geltend gemachten Nachzahlungsbetrags auf Be-triebskosten
für 2005 und 2006 in Höhe von 870,50 € sei die Klage unbegrün-det.
13
Die Widerklageforderung stehe der Beklagten hingegen für die Monate
Mai 2004 bis einschließlich Mai 2007 in Höhe eines monatlichen Rückzah-lungsbetrages
von 175,60 € abzüglich der bereits vorgenommenen Einbehalte,
somit in der geltend gemachten Höhe von 5.575,38 € gegenüber den Vermie-tern
zu.
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II.
Diese Beurteilung hält, soweit sie revisionsrechtlicher Nachprüfung unter-liegt,
dieser in einem wesentlichen Punkt nicht stand. Entgegen der Auffassung
des Berufungsgerichts weicht die tatsächliche Wohnfläche der vermieteten
Wohnung nicht um mehr als 10 % von der mit ca. 88 qm vereinbarten Wohnflä-che
ab. Da insoweit kein Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1
BGB vorliegt, kann die Klageforderung nicht mit der vom Berufungsgericht ge-gebenen
Begründung verneint werden. Ebenso entfällt der mit der Widerklage
15ഊ- 7 –
geltend gemachte Rückforderungsanspruch der Beklagten wegen überzahlter
Miete.
16 1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die
Angabe der Größe der Räume mit ca. 88 qm als Beschaffenheitsvereinbarung
über die Wohnfläche der vermieteten Wohnung anzusehen ist, die bei einer
Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters zu einem Mangel der
Mietsache führt (Senatsurteile vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03, NJW 2004,
1947, unter II 2 a, c, sowie vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626
Tz. 13 f., 17).
Ebenso zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass der
Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig ist, weil er keinen feststehenden
Inhalt hat, und, da eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei
frei finanziertem Wohnraum fehlt, zur Auslegung des Begriffs der Wohnfläche
grundsätzlich auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestim-mungen
herangezogen werden können, falls nicht die Parteien dem Begriff der
Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben
oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung
nahe liegender ist (Senatsurteile vom 24. März 2004 – VIII ZR 44/03, NJW
2004, 2230, unter II 1 b aa, cc, sowie vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 231/06, NJW
2007, 2624, Tz. 13). In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats
legt das Berufungsgericht auch im Ansatz zutreffend seiner Entscheidung
zugrunde, dass einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die
Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zukommt (vgl.
Senatsurteil vom 16. September 2009 – VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421,
Tz. 10 m.w.N.).
17ഊ- 8 –
Anders als das Berufungsgericht meint, ist hiernach das Galeriegeschoss
der von der Beklagten gemieteten Wohnung jedoch in die Wohnflächenberech-nung
einzubeziehen. Denn aus den tatsächlichen Feststellungen des Beru-fungsgerichts,
die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen worden sind, ergibt
sich, dass auch das Galeriegeschoss als Wohnraum mitvermietet worden ist.
Dies geht schon aus dem Mietvertrag mit hinreichender Deutlichkeit hervor, in
dessen § 1 Nr. 1 die zu Wohnzwecken vermieteten „Räume mit einer Größe
von ca. 88 m 2 “ unter Buchst. a als „3 1/2 Zimmer, Flur, Küche, Bad sowie weite-re
Dusche/WC im Obergeschoß“ bezeichnet sind. Dass das – bewohnbare und
von der Beklagten auch zu Wohnzwecken genutzte – Galeriegeschoss zu ande-ren
als zu Wohnzwecken vermietet gewesen sein könnte, ist fernliegend und
von der Beklagten auch nicht geltend gemacht worden.
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Es kommt hinzu, dass die Beklagte nach den unangegriffenen Feststel-lungen
des Berufungsgerichts die Mietwohnung vor Abschluss des Mietvertra-ges
besichtigt hatte und dass ihr von den Vermietern Grundrisspläne ausge-händigt
worden waren, in denen die Größe der Räume beider Geschosse mit
gerundeten Quadratmeterangaben verzeichnet ist. Da die Fläche des unteren
Geschosses hiernach nur ca. 70 qm (zuzüglich des mit 9 qm eingezeichneten
Balkons) beträgt, war eindeutig erkennbar, dass in die mit ca. 88 qm angege-bene
Wohnfläche auch das Galeriegeschoss einbezogen war.
19
Steht demnach fest, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche
auch das Galeriegeschoss einschließt, so kommt dem vom Berufungsgericht in
den Mittelpunkt gerückten Umstand, dass die Räume des Galeriegeschosses
nach den Bestimmungen der Hessischen Landesbauordnung nicht zur Wohn-fläche
zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine
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lichte Höhe von über 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume
gelten, keine Bedeutung zu. Wie der Senat – nach Erlass des Berufungsurteils –
bereits entschieden hat, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag
zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig
davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschrän-kungen
bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Be-rechnungsverordnung
als Wohnraum anzurechen sind (Senatsurteil vom
16. September 2009, aaO). Für die Frage einer Wohnflächenberechnung nach
den im vorliegenden Fall anzuwendenden Bestimmungen der Wohnflächenver-ordnung
kann nichts anderes gelten.
Danach liegt die Wohnflächenabweichung schon nach dem eigenen Vor-trag
der Beklagten unter 10 %, denn nach dem von ihr eingeholten Privatgut-achten
beträgt die Gesamtwohnfläche 84,34 qm (unteres Geschoss: 72,55 qm,
Galeriegeschoss: 11,79 qm). Damit fehlt es an einem Mangel in Gestalt einer
erheblichen Unterschreitung der mit ca. 88 qm vereinbarten Wohnfläche, auf-grund
dessen die Miete um die von der Beklagten mit der Widerklage geltend
gemachte Summe gemindert sein könnte.
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III.
Nach alledem kann das Berufungsurteil mit Ausnahme der Klageabwei-sung
hinsichtlich der Betriebskostennachzahlung keinen Bestand haben; es ist
daher in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang aufzuheben (§ 562 Abs. 1
ZPO). Der Senat kann lediglich bezüglich der Widerklage selbst entscheiden
(§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Widerklage mangels eines zur Minderung berechti-genden
Wohnflächenmangels unbegründet ist, ist die Berufung der Beklagten
gegen das amtsgerichtliche Urteil insoweit zurückzuweisen. Hinsichtlich der
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– weitergehenden – Klageforderung kann der Senat hingegen nicht abschlie-ßend
in der Sache entscheiden, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen
zu den von der Beklagten behaupteten sonstigen Minderungsgründen (fehlende
Wärmeisolierung und mangelnde Beheizbarkeit) sowie den vom Kläger geltend
gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten bedarf. Insoweit ist die Sache
daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des
Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563
Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Ball Dr. Frellesen Dr. Milger
Dr. Hessel Dr. Achilles
Vorinstanzen:
AG Königstein, Entscheidung vom 30.11.2007 – 23 C 637/07-14 –
LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 02.12.2008 – 2/17 S 144/07 –

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