Die Mietwohnung nach dem Erbfall

Nach dem Tode des Erblassers stellt sich in der Regel die Frage nach dem weiteren Fortgang des Mietverhältnisses, wenn der Erblasser in einer Mietwohnung gewohnt hatte. Der nachfolgende Artikel gibt einen Überblick über die Rechtslage betreffend die Kündigung und das Eintrittsrecht im Zusammenhang mit dem Tode des ursprünglichen Mieters.

Eintrittsrecht der Angehörigen

Der Ehegatte und auch der eingetragene Lebenspartner haben das Recht, mit dem Tode des Mieters in das Mietverhältnis zu den zuletzt gültigen Bedingungen einzutreten. Der Vermieter kann also nicht etwa eine Mieterhöhung verlangen oder sonst die Konditionen neu verhandeln. Voraussetzung ist, dass der Ehegatte/Lebenspartner bis zuletzt einen gemeinsamen Haushalt mit dem Erblasser in der betreffenden Wohnung geführt hatte.

Wenn der Ehegatte keinen Gebrauch von den Eintrittsrecht macht, können die leiblichen Kinder in den Mietvertrag eintreten. Das Gleiche gilt für alle weiteren Familienangehörigen unter der Voraussetzung, dass sie mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hatten.

Rechtslage bei Mietverhältnis mit mehreren Personen

Der Verstorbene Mieter muss nicht allein Mieter gewesen sein. Der Überlebende Mitmieter behält in jedem Falle sein Mietrecht. Handelt es sich hierbei um den Ehegatten, so besteht das erwähnte Eintrittsrechtnicht, sondern es gilt dann die gesetzliche Sonderregelung des § 563a Art des bürgerlichen Gesetzbuches, wonach bei mehreren Mietern das Mietverhältnisse beim Tod eines Mieters mit dem Überlebenden Mieter fortgesetzt wird. Das praktische Ergebnis ist das Gleiche wie bei bestehendem Eintrittsrecht. Auch nach § 563a BGB kann der überlebende Mieter allerdings innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat, außerordentlich das Mietverhältnis kündigen. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen.

Vorrang des Ehegatten vor den Kindern

Wenn sich die Kinder und der Ehegatte um das Eintrittsrecht streiten, hat die Entscheidung des Ehegatten Vorrang.

Vollzug des Eintritts, Ablehnung des Eintritts

Wichtig ist die gesetzliche Bestimmung, wonach der Eintritt keine besondere Erklärung des Eintrittsberechtigten voraussetzt. Vielmehr muss der Eintritt durch eine Erklärung abgewendet werden. Wer also das Mietverhältnis als Angehöriger des Erblassers nicht übernehmen möchte, muss eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Vermieter abgeben. Andernfalls geschieht der Eintritt von Gesetzes wegen mit möglicherweise unerwünschten Begleitfolgen. Die Frist für die Abgabe der Ablehnungserklärung beträgt einen Monat. Die Frist beginnt mit Kenntniserlangung von dem Tode des Erblassers. Die Erklärung bedarf keiner besonderen Form, insbesondere genügt auch ein Telefonanruf. Allerdings sollte aus Beweisgründen immer die schriftliche Form gewählt werden.

Eintritt des Erben

Wenn die Angehörigen keinen Gebrauch von ihrem Eintrittsrechtgebrauch machen, wird das Mietverhältnis nach der gesetzlichen Bestimmung des § 564 Bürgerliches Gesetzbuch mit den Erben fortgesetzt. Diese können bekanntlich durch Testament auch andere Personen sein als die Angehörigen. Auch den Erben steht aber ein Kündigungsrecht zu. Dieses Kündigungsrecht muss innerhalb eines Monats nach Kenntniserlangung vom Erbfall und zusätzlich Kenntnis davon ausgeübt werden, dass die eintrittsberechtigten Angehörigen den Eintritt wirksam abgelehnt haben.Die Kündigungserklärung kann auch schon vor Fristbeginn abgegeben werden.

Kündigungsrecht des Vermieters bei Unzumutbarkeit

Der Vermieter muss sich nicht jeden neuen Mieter gefallen lassen. Kann er erfolgreich eine objektiv begründbare Unzumutbarkeit des einrückenden Nachmieters geltendmachen, etwa bei nachgewiesener Überschuldung oder PrivatInsolvenz, so steht ihm ebenfalls ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, das es wiederum innerhalb eines Monats nach Kenntniserlangung von dem Eintritt der betreffenden Person in das Mietverhältnis geltend zu machen ist.

Kündigungsfrist

Die Kündigungsfrist entspricht derjenigen für ordentliche Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen, d.h. die Kündigung bis zum 3. Werktag eines Monats beendet das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats.

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