Überblick über eine Eigenheimfinanzierung

Angesichts der nach wie vor niedrigen Hypothekenzinsen ist das teilweise fremd finanzierte Eigenheim mehr denn je sowohl privater Traum als auch sinnvolle Kapitalanlage. Wie Vergleichsrechnungen zeigen, kann die effektive Rendite aus der inneren Wertentwicklung mit derjenigen von konkurrierenden Anlageformen durchaus mithalten. Allerdings sind einige Voraussetzungen zu beachten, und jeder künftige Eigenheimbesitzer sollte zumindest einmal eine hypothetischer Gesamtrechnung erstellt haben, um sich des Umfangs der Investitionen insgesamt und im Überblick bewusst zu werden.

Einstiegspreis und Fremdkapitalquote

Der Kaufpreis für die Immobilie ist die größte Position. Hinzu kommen die Grunderwerbsteuer und die Notargebühren. Die resultierenden Gesamtkosten liegen durchschnittlich bei 250.000-550.000 Euro. Bei einer Fremdkapitalquote von 60-80 % ergibt sich ein Finanzierungsbedarf quotal hiervon. Die Fremdkapitalquote sollte nicht unter 30 % fallen, weil sonst regelmäßig bestehende steuerliche oder sonstige staatliche Anreize und Vergünstigungen nicht ausreichend genutzt werden können. Sie sollte nicht über 80 % betragen, weil sich dann die Finanzierungs Konditionen rapide verschlechtern.

Nutzungsdauer der Immobilie

Häuser werden in Deutschland nach wie vor anders als beispielsweise in den vereinigten Staaten nicht für eine Generation, sondern für zumindest drei Generationen oder 100 Jahre gebaut. Bis heute knüpfen hieran beispielsweise die typischen Wertermittlungs Richtlinien an, mit welchen Immobilien bewertet werden. Für eine vernünftige Kapitalrechnung bietet sich hingegen eine Betrachtung über 35 Jahre an. Diese berücksichtigt zum einen, dass regelmäßig mit Eintritt in das Rentenalter die Eigentümer schuldenfrei sein wollen, zum anderen kann heutzutage nicht mehr mit der gleichen Gewissheit wie in früheren Zeiten vorhergesagt werden, ob die eigenen Kinder die Immobilie selbst übernehmen werden. Die Mobilität der Bevölkerung fordert hier ihren Tribut. Selbst in besten Lagen empfinden viele Kinder Immobilien ihrer Eltern heutzutage eher als Belastung. Auch diese Erwägung spricht dafür, Rentabilitätsberechnungen hinsichtlich des Eigenheims auf einen Zeitraum von 35 Jahren durchzuführen.

Vergleichsgröße Mietvorteil

Wer eine Eigenheim erwirbt, spart in Zukunft Miete. Der durchschnittliche Mietvorteil eines Hauses errechnet sich in Abhängigkeit von der Wohnfläche. Ein Durchschnittswert von 1500 Euro liefert regelmäßig einen adäquaten Ausgangspunkt.

Künftige Kosten der Instandhaltung

Wer ein Eigenheim erwirbt, muss heutzutage auch im Neubau mit künftigen Nebenkosten aus laufender Instandhaltung rechnen. Beispielsweise verschärfen sich ständig die zu erfüllenden energetischen Anforderungen an Wohngebäude nach der Energieeinsparverordnung. Jedenfalls nach Ablauf der Bauträgergewährleistung bzw. Verkäufergewährleistung sollte schon aus Sicherheitsgründen eine Instandhaltungsrücklage gebildet werden und diese in einer Rentabilitätsberechnung Berücksichtigung finden. Hier hat sich ein Durchschnittswert von 3000 Euro jährlich bewertet. Dieser kann geringfügig niedriger angesetzt werden, wenn es sich um einen hochwertigen Neubau handelt und ist gegebenenfalls bei einem bereits mit Instandsetzungsbedarf gekauften Altbau zu erhöhen.

Berücksichtigung zukünftiger Preisentwicklung

Auch wenn die frühere Bedeutung der Geldentwertung in den letzten Jahren an Bedeutung verloren hatte, gehört sie nach wie vor, und aktuell mehr denn je, in jede Rentabilitätsberechnung. Dies gilt umso mehr, als niemand die Preisentwicklung für die kommenden 35 Jahre vorhersagen kann. Der Vorteil ersparten Miete sollte zumindest mit einem Prozent jährlich indexiert werden. Das gleiche gilt für den regelmäßigen Instandhaltungsbedarf. Schließlich kann für den Wert des Grundstücks, nicht aber für denjenigen des Gebäudes, eine Indexierung vorgenommen werden. Allerdings ist hier nach der Lage zu differenzieren. Aufgrund der demographischen Entwicklung wird allgemein davon ausgegangen, dass kontinuierliche Steigerungen der Grundstückswerte nur noch in guten bis sehr guten Lagen hinreichend sicher sind. Hier kann eine Indexierung von bis zu 3 % jährlich angemessen sein. In mittleren Lagen sollte diese nur bei maximal einem Prozent liegen. In einfachen Lagen kommt es auf den Einzelfall an, insbesondere auf die Zukunftsprognose hinsichtlich der Entwicklung des Gebietes. Bei konservativer Betrachtung sollte zumindest auf eine Indexierung dann verzichtet werden.

Abgeltungssteuer bei konkurrierenden Anlageformen

Auch heute noch lassen sich effektive Renditen aus dem Eigenheim von mehr als 3 % erzielen, vorausgesetzt, die Immobilie ist insgesamt zumindest wertstabil. Oft genügt schon die stärkere Preisdynamik bei den Mieten im Vergleich zur allgemeinen Preisentwicklung und auf dieser Grundlage den entsprechenden Finanzierungskonditionen. Gegenüber den konkurrierenden Anlageformen wird überdies die Abgeltungssteuer von pauschal 25 % gespart.

Der Gebäudewert

Nach den üblichen Wertermittlungsrichtlinien werden Wohnhäuser für eine Gesamt Lebensdauer von 100 Jahren errichtet. Hieraus folgt eine Wertminderung von einem Prozent jährlich bei angenommenen linearen Verlauf. Als Anhaltspunkt hilft dieses Szenario weiter.

Die Konditionen des Darlehens

Während früher Darlehenslaufzeiten von weniger als 30 Jahren eher die Ausnahme waren, finden sich heutzutage immer mehr Immobilienfinanzierungen, die eine vollständige Rückführung innerhalb von zehn oder 15 Jahren vorsehen. Die Scheu vor einer langen Laufzeit sollte nicht zu groß sein, denn nach wie vor sind die Darlehenkonditionen mehr als günstig, nicht nur im historischen Vergleich, sondern auch absolut. Denn die Hypothekenzinsen liegen nur leicht über der allgemeinen Geldentwertung. Um sich diese Konditionen möglichst langfristig zu sichern, sollte auf eine möglichst weit gehende Zinsbindungsfrist geachtet werden, auch wenn diese durch einen leicht erhöhten Zinssatz erkauft werden muss. Nichts geht hier über Planungssicherheit.

Sondertilgung

Auf der anderen Seite sollten möglichst flexible Möglichkeiten von Sondertilgungen vereinbart werden, um für den Fall außergewöhnlicher Liquidität, etwa durch eine Erbschaft, diese freien Mittel so ungehindert wie möglich zur Verminderung künftiger Zinsen in die Rückführung des Darlehens geben zu können. Als Standard auf dem Markt hat sich eine jährliche Sondertilgungsmöglichkeit von bis zu 10 % der Darlehenssumme durchgesetzt. Aber Vorsicht: Sondertilgungen müssen Sondertilgungen bleiben, d.h. mit ihnen darf nicht von vornherein kalkuliert werden. Auch deshalb sollte auf eine schnelle reguläre Tilgung vom ersten Jahr an und zwar in Höhe von 4-5 % geachtet werden. Der Verbraucher muss sich die Interessenlage bei dem Bankberater vor Augen führen. Die Bank hat stets ein Interesse an einer möglichst niedrigen Tilgungsrate und ist für Sondertilgungen meist nur deshalb vergleichsweise offen, weil diese Möglichkeiten in der Praxis letztlich doch nur selten ausgeschöpft werden. Die Bank möchte an einer Darlehensfinanzierung Zinsen verdienen. Der Kunde hingegen möchte möglichst niedrige Zinsen. Letztlich entscheidend ist aber die gesamte Zinslast bis zum Abschluss der Rückführung des Darlehens. Er muss deshalb hart verhandeln, um die hier empfohlene Tilgung von 4-5 % pro Jahr durchzusetzen.

Vorsicht bei Kombination mit Bausparverträgen

Die Renditen von Bausparverträgen sind optisch hoch und effektiv niedrig. Den staatlichen Prämien stehen die niedrigen vertraglichen Zinsen und die Abschlussgebühr gegenüber. Ähnliches gilt für anlagebasierte Finanzierungen in Kombination etwa mit Investmentfonds. Nach Abzug der Ausgabeaufschläge, Steuern und Verwaltungskosten lohnt sich auch hier nur selten das von dem Bankberater vorgeschlagene Modell.

Berufsunfähigkeitsversicherung

Eine Berufsunfähigkeitsversicherung für den Hauptverdiener ist in der Regel nicht nur wirtschaftlich sinnvoll, weil objektive Ausfallrisiken hierdurch mit wirtschaftlich vertretbaren Aufwand abgefedert werden, sondern eine solche Versicherung erhöht den tatsächlichen Komfort der Finanzierung merklich. Die Gewissheit, mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit, notfalls eben mithilfe der Anspruch zu nehmenden Versicherung, mit der eigenen Arbeitskraft das Eigenheim bis zum Schluss ab zahlen zu können, führt zu dauerhaft gut durchschlafenen Nächten und damit zu erhöhter Lebensqualität. Dieses Geld sollte es einem wert sein.

Die Bedeutung des Beleihungswertes

der Verkehrswert der Immobilie abzüglich eines Sicherheitsabschlages ergibt den Beleihungswert. Der Sicherheitsabschlag beträgt zwischen 15 und 30 % des Verkehrswertes. Beträgt der Immobilienkredit maximal 60 % des Beleihungswertes, so spricht man von einer Eins A-Hypothek oder einem Real Kredit. Viele Banken und Sparkassen berechnen für diesen Kredit einen günstigeren Zinssatz. Einen Kreditbetrag in Höhe von mehr als 60 % des Beleihungswertes nennt man Personalkredit bzw. 1B-Hypothek. Hier wird wegen des höheren Ausfallrisikos oftmals ein Zinsaufschlag berechnet. In vielen Fällen helfen zusätzliche Sicherheiten wie die Beleihung einer Lebensversicherung.

Forward-Darlehen

vor Auslaufen der Zinsbindung muss frühzeitig die Anschlussfinanzierung sichergestellt werden. In der Regel bis zu 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung können entsprechende Konditionen bereits vorab mit dem Kreditinstitut fix vereinbart werden – das so genannte Forward-Darlehen. Je vorfristiger dieses Darlehen abgeschlossen wird, desto höher sind die zusätzlichen Kosten. Allerdings handelt es sich hierbei um eine Wette auf die zukünftige Marktentwicklung, die auch dazu führen kann, dass das Forward-Darlehen gerade günstiger ist als das reguläre Anschlussdarlehen.

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Meier-GreveAlexander Meier-Greve ist Rechtsanwalt in Berlin. Der veröffentlichte Artikel ist aus der täglichen anwaltlichen Praxis des Autors entstanden. Er soll dem Leser nützliche Überblicksinformationen liefern, kann aber eine rechtliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Für inhaltliche Richtigkeit und Aktualität kann keine Gewähr übernommen werden.

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