Anspruch auf Schadenersatz zwischen Nachbarn (Eigentümer und Mieter) in der Wohnungseigentumsanlage auch verschuldensunabhängig

Nicht selten kommt es zu Schäden innerhalb von Mietwohnungen, die ihre Ursache in der benachbarten Wohnung haben. Oft steht dann zwar fest, dass der Schaden auf der anderen Wohnung stammt, problematisch ist es aber, ein schuldhaftes Verhalten des Mieters oder Eigentümers der benachbarten Wohnung nachzuweisen. Das bürgerliche Recht geht grundsätzlich vom Prinzip aus. Schadenersatzansprüche bestehen deshalb im Grundsatz nur dann, wenn der Verursacher auch schuldhaft gehandelt hat. Eine Ausnahme kennt das Gesetz im so genannten nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 BGB. Dieser gilt grundsätzlich nur zwischen Grundstücksnachbarn. Der Bundesgerichtshof wendet neuerdings die Vorschrift auch innerhalb von Wohnungseigentumsanlagen und für die Ansprüche zwischen Mietern an.

Ausgleichsanspruch bei schädlichen Immissionen, auch Wasser

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 BGB gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen seiner privatwirtschaftlichen Benutzung Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung überschreiten, sofern der davon betroffene Eigentümer aus besonderen Gründen gehindert war, diese Einwirkungen nach § 1004 Abs. 1 BGB rechtzeitig zu unterbinden, BGH NJW 2003, Seite 1732). Dieser Anspruch erfasst über den Wortlaut des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB hinaus auch so genannte Grobimmissionen wie etwa Wasser. Dies stellt ein neues Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20. Oktober 2013 Aktenzeichen V ZR 230,12, Grundeigentum 2014, Seite 61, klar.

Anspruch nicht nur zwischen Eigentümern, sondern auch zwischen Besitzern

Der Ausgleichsanspruch kann neben dem Eigentümer auch dem berechtigten Besitzer zu stehen, dessen Abwehranspruch aus § 862 Abs. 1 BGB aus tatsächlichen Gründen nicht geltend gemacht werden konnte, BGH NJW 2001, Seite 1865. Dies ist deshalb gerechtfertigt, weil der berechtigte Besitzer seine Rechtsstellung unmittelbar oder mittelbar von dem Eigentümer ableitet und insoweit in das ursprünglich zwischen den Grundstückseigentümern bestehende nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis einrückt. Entsprechendes gilt auch auf der Seite des Verpflichteten. Auch der bloße Benutzer des Grundstücks, von dem die Immissionen ausgehen, kann zum Ausgleich verpflichtet sein, sofern er es ist, der die emittierende Nutzungsart bestimmt. Die Eigentumsverhältnisse sind somit letztlich für die entsprechende Anwendung des Ausgleichsanspruchs nicht entscheidend, BGH NJW Rechtsprechungsreport 2011, Seite 739.

Entsprechende Anwendung auch auf das Wohnungseigentum

Der Bundesgerichtshof wendet die vorgenannten Grundsätze nunmehr auch auf Nachbarn innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage an. Dies stellt eine Kehrtwende gegenüber der früheren Rechtsprechung des höchsten deutschen Zivilgerichts dar. Der Bundesgerichtshof geht hierbei von dem Grundsatz aus, dass es sich bei dem Wohnungseigentum um ein gleiches Recht und um echtes Eigentum im Sinne von § 903 BGB handelt. Das Wohnungseigentum steht dem Alleineigentum insoweit näher als dem Bruch teils Eigentum mit nur ideellen Anteilen der einzelnen Teileigentümer. Insoweit kommt es nicht entscheidend darauf an, dass das Alleineigentum nur an bestimmten dinglich gegenständlich abgegrenzten Gebäudeteile besteht, sondern maßgeblich ist, dass dieses Alleineigentum den Wohnungseigentümer mit dem Recht ausstattet, mit dem Eigentum grundsätzlich nach Belieben zu verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf auszuschließen, vergleiche auch den Wortlaut des § 13 Abs. 1 WEG.

Noch weitergehende Anwendung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs für das Rechtsverhältnis zwischen benachbarten Mietern innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage

In der bereits erwähnten neuen Entscheidung, BGH Grundeigentum 2014, Seite 61, wandte der Bundesgerichtshof diese Grundsätze auch auf Ersatzansprüche zwischen Mietern verschiedener Wohnungseigentumseinheiten an, die benachbart innerhalb desselben Hauses lagen. In dem konkreten Fall hatte sich durch eine sich lösende Schlauchverbindung ein Wasserschaden im dritten Obergeschoss er eignet, der sich aufgrund des austretenden Wassers auch auf das zweite Obergeschoss erstreckte. Beide Einheiten waren gewerblich vermietet. In dem Gewerbemieter entstanden insbesondere Betriebsunterbrechung Schäden, weil er eine Zeit lang aufgrund des Wasserschadens die Räume für seine Betriebszweck nicht mehr hatte nutzen können. Der Bundesgerichtshof bejahte grundsätzlich einen Ersatzanspruch gegen den Gewerbemieter im dritten Obergeschoss und stellte klar, dass dessen Haftung verschuldensunabhängig bestand. Es kam also nicht darauf an, ob der Gewerbemieter im dritten Obergeschoss irgendwelche Sorgfaltspflichten verletzt hatte, sondern entscheidend war nur, dass er als Mieter „verantwortlich für den gefahrenträchtigen Zustand“ gewesen sei, weil ihm die Räume Mietweise überlassen waren und er die Gerätschaften mit der defekten Schlauchverbindung selbst in die Mieträume eingebracht hatte.

Fazit

Der häufigste Anwendungsfall von Schadenersatzansprüchen zwischen Eigentümern oder Mietern benachbarter Wohnungen dürfte der Wasserschaden sein. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist bahnbrechend insofern, als es in der Vergangenheit im Einzelfall äußerst schwierig sein konnte, das grundsätzlich für die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen erforderliche Verschulden dem Verursacher des Schadens tatsächlich nachzuweisen. Dies erübrigt sich in Zukunft und erleichtert die Geltendmachung von Ersatzansprüchen für den Geschädigten erheblich. Wichtig ist dies insbesondere dann, wenn der Schaden nicht durch eine eigene Versicherung aufgefangen wird. Offen lässt der Bundesgerichtshof indes, ob seine neue Rechtsprechung auch zwischen benachbarten Mietparteien gilt, wenn das gesamte Haus nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt ist, sondern sich in einer Eigentümerhand befindet. Nicht ganz eindeutig ist die Anwendbarkeit schließlich auch dann, wenn die benachbarten Wohnungen zwar in Wohnungseigentum umgewandelt worden sind, jedoch nur einem einzigen Eigentümer gehören. Insoweit bleibt die weitere Entwicklung der Rechtsprechung abzuwarten.

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