Baufortschritt und Kaufpreisratenzahlung beim Immobilienkauf

hausbauKennzeichnend für den Kaufvertrag über eine noch zu errichtende Immobilie, insbesondere ein Einfamilienhaus, ist die Vorleistungspflicht des Verkäufers. Der so genannte Bauträger kann Zahlung nur nach einem Ratenzahlungsplan verlangen. Die zulässige Höhe der Raten ist gesetzlich geregelt. Oftmals nimmt es der Verkäufer nicht so genau mit den strengen Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung. Für den Verbraucher ist deshalb wichtig, die gesetzlichen Vorgaben zu kennen.

Maximal sieben Raten

Der Verkäufer darf maximal sieben Raten abfordern und Entsprechendes im notariellen Kaufvertrag regeln.

Zusammensetzung der Raten

Die Raten dürfen sich inhaltlich und betragsmäßig aus folgenden Einzeltranchen zusammensetzen:

30 % der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten,

28 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,

5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,

2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,

2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,

2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,

7 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,

4,2 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten

2, 1 % für den Estrich,

2, 8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,

8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,

2, 1 & für die Fassadenarbeiten,

3, 5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Notwendige Anpassung

Sofern einzelne der oben genannten Leistungen nicht anfallen, wird der jeweilige Prozentsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt.

Altbau

Betrifft das Bauvorhaben einen Altbau, so gelten die Prozentsätze mit der Maßgabe entsprechend, dass der bereits fertige Teil vorab noch vor Beginn der Bauarbeiten verlangt werden kann. An dieser Stelle allerdings ist es erforderlich, die so genannten allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen näher zu erläutern, denn diese müssen gerade auch bei einem Altbau immer zunächst erfüllt sein, noch bevor ebtsprechend dem Bauablauf gezahlt wird.

Allgemeine Fälligkeitsvoraussetzungen

Die allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen werden von dem Notar mitgeteilt. Insbesondere sind dies die Bestätigung über die Rechtswirksamkeit des Vertrages, das Auslaufen etwaiger Rücktrittsrechte, die erfolgte Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch, die bereits erfolgte Absicherung der Löschung sämtlicher Hypotheken und Grundschulden sowie weiterer Rechte im Grundbuch, die der Erwerber nicht übernehmen möchte, durch entsprechende verbindliche Erklärungen der Gläubiger sowie schließlich das Vorliegen der Baugenehmigung.
Bevor diese obenstehenden Voraussetzungen nicht vorliegen und von dem Notar schriftlich bestätigt worden sind, darf der Verkäufer einer Immobilie im Bauträgermodell keinerlei Zahlungen entgegennehmen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn er über den gesamten Kaufpreis eine Bürgschaft stellt. Diese Bürgschaft ist nicht zu verwechseln mit der so genannten Fertigstellungsbürgschaft in Höhe von 5 % des Kaufpreises.

Keine Aufspaltung zulässig

Die Aufspaltung einzelner Raten ist nicht zulässig. So darf eine Rate nicht fällig werden bereits nach Rohbaufertigstellung, aber noch vor Beendigung der Arbeiten am Dachstuhl. Denn das Gesetz sieht vor, dass beide Gewerke bereits fertiggestellt sein müssen. Wird hiergegen verstoßen, folgt daraus die Unwirksamkeit des Zahlungsplanes.

Flexible Fälligkeitsregelung

Problematisch sind flexible Fälligkeitsregelungen. Hiernach wird von dem Verkäufer erst während des Bauablaufes entschieden, wie sich die einzelnen Zahlungsraten im Einzelnen zusammensetzen sollen. Nach herrschender Meinung sind solche vertraglichen Bestimmungen grundsätzlich zulässig, wenn sie nicht gegen Grundgedanken des Verbraucehrschutzes nach Makler- und Bauträgerverordnung verstoßen. Es dürfen somit insgesamt nicht mehr als sieben Raten abgerufen werden, eine auch nur teilweise Vorleistungspflicht des Erwerbers muss ausgeschlossen sein und die Höhe der Raten muss sich entsprechend den jeweiligen Bautenständen nach den gesetzlichen Regelsätzen richten. Letztendlich läuft eine solche flexible Regelung darauf hinaus, dass der Verkäufer in die Lage versetzt wird, die einzelnen Ratenschritte nach seiner Wahl zusammenzufassen.

Der Baufortschritt im einzelnen

Der Beginn der Erdarbeiten beginnt mit dem Aushub der Baugrube. Die Einrichtung der Baustelle genügt nicht. Ebenso wenig genügt der Beginn der Abrissarbeiten.

Der Rohbau ist erst dann fertig gestellt, wenn die tragenden Teile des Bauwerks ebenso fertig gestellt sind wie die erforderlichen Abdichtungsarbeiten sowie die Treppen. Trockenbauwände gehören allerdings nicht dazu.

Unter den Zimmererarbeiten ist insbesondere der Dachstuhl zu verstehen. Dieser wiederum ist erst dann fertig gestellt, wenn die Imprägnierungsarbeiten und Holzschutzmaßnahmen durchgeführt sind.

Dachflächen und Dachrinnen sind erst dann fertig gestellt, wenn die Fallrohre ebenfalls montiert wurden.

Die Rohinstallation der Heizungsanlagen umfasst sämtliche Leitungen und auch den Heizkessel. Selbstverständlich gehören die Heizleitungen bei der Fußbodenheizung hinzu, bei Radiatoren die eigentlichen Heizkörper. Bei Letzteren gibt es allerdings mitunter Abgrenzungsschwierigkeiten zur Schlussrate, da vielfach erst im Rahmen der Endinstallation die Heizkörper montiert werden.

Zur Rohinstallation der Sanitäranlagen gehören wiederum sämtliche Leitungen, allerdings die Waschbecken, Badewannen und Toiletten selbst nicht.

Zur Rohinstallation der Elektroanlagen gehören alle elektrischen Leitungen, allerdings nicht deren Verputzung. Klingelanlage, Telefonanlage oder auch Alarmanlage können Abgrenzungsprobleme aufwerfen, hier entscheidet die Baubeschreibung. Gleiches gilt für Elektroanlagen im Bereich der Außenanlagen (Garten, Wegebeleuchtung).

Zum Fenstereinbau einschließlich Verglasung gehören auch Terrassentüren, nicht hingegen vollständige Wintergärten.

Zur Durchführung der Estrich-Arbeiten gehören alle solchen im Wohnbereich und auch im Keller. Problematisch sind die Fälle, in denen überhaupt kein Estrich geschuldet ist, sondern beispielsweise die Verlegung von Holzdielen. Diese wird man wohl ohne Nachteile für den Käufer mit den Estricharbeiten gleichsetzen können.

Zu den Fliesenarbeiten im Sanitärbereich gehören nicht diejenigen in der Küche, in Fluren oder auf Terrassen. Der Wortlaut der gesetzlichen Vorschrift ist hier eindeutig.

Bezugsfertigkeit

Bezugsfertigkeit und Schlüsselfertigkeit sind im wesentlichen Begriffe mit gleicher Bedeutung. Ein Haus ist bezugsfertig, wenn das Wohnen, Essen und Schlafen ohne Gefahren für die Gesundheit möglich sind und zumindest die grundlegenden Bedürfnisse an einen Basis-Wohnkomfort befriedigt werden können. Das Wohnen muss insbesondere auch bereits rechtlich zulässig sein, beispielsweise brandschutzrechtliche Vorschriften müssen also bereits vollständig erfüllt sein. Einigkeit besteht darin, dass die Außenanlagen noch nicht fertig gestellt sein müssen. Die Heizung muss bereits funktionsfähig sein, und zwar unabhängig von der Jahreszeit. Mängel der bisherigen Bauleistungen stehen der Bezugsfertigkeit grundsätzlich nicht entgegen, es sei denn sie wirken sich konkret und erheblich aus oder bedeuten ein Sicherheitsrisiko. Findet sich in der Bauleistungsbeschreibung das Schlagwort, dass das Haus als Ausbauhaus zu übergeben ist, wird eine Bezugsfertigkeit vom Verkäufer grundsätzlich nicht geschuldet, sondern nur der sich aus der Baubeschreibung konkret ergebende Bautenstand.

Fassadenarbeiten

Zu den Fassadenarbeiten zählen insbesondere die Anbringung einer Wärmedämmung sowie der Außenputz. In Dachgeschosswohnungen können sich Abgrenzungsprobleme zur Fertigstellung des Daches ergeben.

Die Schlussrate: vollständige Fertigstellung

Die Schlussrate der vollständigen Fertigstellung richtet sich insbesondere danach, zu welchen Leistungen sich der Verkäufer nach dem Vertrag insgesamt verpflichtet hat und welche Leistungen nicht bereits vorher schon fällig gestellt werden konnten. Grundsätzlich darf keine Position mehr unerledigt sein, bevor die letzte Rate fällig wird. Bei unvermessenen Objekten wird man auch die Durchführung der Vermessung zu fordern haben, es sei denn, dass die hierfür entstehenden Kosten außerhalb des Ratenzahlungsplan stehen und die entsprechende Leistung des Verkäufers unabhängig von der Fertigstellung des Objektes geregelt ist.

Fazit

Die strenge gesetzliche Regelung ist kein Selbstzweck. Verläuft ein Bauvorhaben reibungslos, gibt es meist keinen Grund für Beanstandungen an dem Ratenzahlungsplan. Weicht allerdings der notarielle Kaufvertragsentwurf bereits von den gesetzlichen Bestimmungen ab und der Vertrag ist noch nicht beurkundet, ist grundsätzlich gegenüber dem verwendeten Vertrag des Notars Vorsicht geboten und er sollte noch vor der Leistung der Unterschrift insgesamt auf Herz und Nieren geprüft werden. Eine Prüfungsliste finden Sie in dem Beitrag→ Der Kaufvertrag über eine Immobilie – eine Checkliste.

Die Folge von Verstößen ist regelmäßig die Unwirksamkeit der jeweiligen Regelung. Hierdurch können Rechtsunsicherheiten entstehen. Inwieweit der Käufer diese Karte ziehen sollte, hängt deshalb von der Situation ab. Jedenfalls dann, wenn es bereits in der vertraglichen Abwicklung zu Unregelmäßigkeiten gekommen ist und eine weitere Zahlungsrate angefordert wird, sollte man darüber nachdenken, die weitere Zahlung unter Hinweis auf die Unwirksamkeit der vertraglichen Bestimmung einstweilen zu verweigern. Zwar haben sowohl Verkäufer als auch der Käufer ein gemeinsames Interesse an der Fertigstellung, jedoch wird dieses Argument von Verkäuferseite oft einseitig ausgenutzt, um den Käufer unter Druck zu setzen. In diesen Fällen sollte der betroffene Verbraucher auch in der Lage sein, „Gegendruck“ aufzubauen – damit er nicht am Ende eine „Schrottimmobilie“ erhält oder aber nach dem Prinzip Hoffnung bis zum Schluss gezahlt hat, aber das Bauvorhaben doch unvollendet bleibt.

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Meier-Greve8549-181110aAlexander Meier-Greve, 43, ist Rechtsanwalt in Berlin. Der veröffentlichte Artikel ist aus der täglichen anwaltlichen Praxis des Autors entstanden. Er soll dem Leser nützliche Überblicksinformationen liefern, kann aber eine rechtliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Für inhaltliche Richtigkeit und Aktualität kann keine Gewähr übernommen werden.

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