Das Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in eine Eigentumswohnung

Wenn Sie in einer Wohnung leben, die gerade in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, haben Sie beim Verkauf der Wohnung ein sogenanntes Vorkaufsrecht. Dies ist in § 577 BGB geregelt.

Das Vorkaufsrecht kann ausgeübt werden, sobald der Kaufvertrag mit dem Erwerber geschlossen worden ist. Es muss schriftlich erklärt werden und zwar gegenüber dem Eigentümer der Wohnung. Aber Vorsicht: Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt automatisch der Kaufvertrag statt mit dem zunächst vorgesehenen Erwerber mit dem Mieter zustande. Der Mieter ist dann an den Kaufvertrag gebunden und kann sich nicht mehr ohne weiteres von dieser Verpflichtung lösen.

Das Vorkaufsrecht setzt voraus, dass der Mieter den Kaufvertrag einsehen konnte. Es läuft ab der Kenntnisnahme eine Frist von zwei Monaten, innerhalb derer der Mieter sich entscheiden muss. Nach Ablauf von zwei Monaten nach Mitteilung des Inhaltes des Kaufvertrages erlischt das Vorkaufsrecht.

Kein Vorkaufsrecht bei Insolvenz des Vermieters oder in der Zwangsversteigerung

Das Vorkaufsrecht gilt nicht in der Zwangsversteigerung, nicht beim Verkauf vom Insolvenzverwalter (siehe hierzu § 471 BGB) und nicht dann, wenn der Eigentümer an seine Familienangehörigen bzw. Lebenspartner verkauft.

Vorkaufsrecht und Maklerprovision

Viele Immobilien werden vom Makler angeboten. Leider ist auch der Vorkaufsberechtigte nicht in jeder Konstellation davor geschützt, Maklerprovision zahlen zu müssen. Dies gilt selbst dann, wenn er persönlich nie Kontakt zum Makler gehabt hat. Denn in vielen notariellen Kaufverträgen finden sich so genannte Maklerklauseln. In diesen verpflichtet sich der Käufer zur Zahlung der Provision an den Makler. Die Rechtsprechung sieht hierin regelmäßig einen selbstständigen Schuldgrund. Deshalb wird dann auch der Vorkaufsberechtigte an diese Verpflichtung gebunden. Allerdings: Nach § 464 Abs. 2 BGB muss die Maklerklausel noch zum Wesensgehalt des Kaufvertrages gehören, sonst entsteht keine Bindung für den Vorkaufsberechtigten (vergleiche BGH NJW 1996, Seite 654). Die konkrete Grenzziehung hängt von der Formulierung jeder einzelnen Klausel ab.

Keine echten Maklerklauseln sind so genannte Nachweisklauseln, die wörtlich oder dem Zusammenhang nach nur auf eine außerhalb des Vertrages bereits vereinbarte Provision Bezug nehmen. Derartige Klauseln begründen gegenüber dem vorkaufsberechtigten Zweitkäufer keinen Provisionsanspruch des Maklers (vgl. OLG Karlsruhe Beschluss vom 10. November 2009 Az 15 U 15/09).

Der Praxistipp

Das Vorkaufsrecht kann sich als ein Verhandlungsinstrument erweisen. Der berechtigte Mieter ist in der Regel gut beraten, während der zweimonatigen Ausübungsfrist sowohl mit dem Verkäufer (Bauträger) als auch mit dem Käufer der Wohnung Kontakt aufzunehmen. Dem Mieter muss bewusst sein, dass beispielsweise eine Eigenbedarfskündigung des Erwerbers bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts ihn dazu zwingen kann, alsbald nach Verstreichenlassen der Ausübungsfrist aus seiner Wohnung ausziehen zu müssen. Wichtig: viele Kommunen haben durch Rechtsverordnung generell für alle von einer Umwandlung betroffenen Mieter den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung für eine bestimmte Zeit (in der Regel 3,5 oder zehn Jahre) festgelegt. Wo dies nicht der Fall ist, sollte während der Ausübungsfrist im Verhandlungswege beispielsweise versucht werden, den eigenen Mietvertrag mit dem Käufer um einen geeigneten Passus zu ergänzen, wonach die Eigenbedarfskündigung für die nächsten Jahre ausdrücklich ausgeschlossen wird. Auf diese Weise kann unabhängig von dem Ergebnis dieser Verhandlungen bereits im Frühstadium in Erfahrung gebracht werden, welche Pläne der (potentielle) Erwerber mit der Wohnung überhaupt hat.

Seit Jahren berate ich betroffene Mieter in derartigen Situationen.

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