Das Wohnrecht – Voraussetzungen, Reichweite und das Schicksal in der Zwangsversteigerung

Mit der Bestellung eines Wohnrechtes kann der Schenker einer Immobilie sein eigenes Recht, im Haus wohnen bleiben zu dürfen, effektiv absichern. Es gibt aber auch Grenzen, so in der Zwangsversteigerung, und insbesondere in der konkreten Gestaltung einiges zu beachten.

Regelungen über Nutzen und Lasten

Immer wieder übersehen wird, dass das bürgerliche Gesetzbuch keine eindeutigen Regelungen über die Nebenkosten im Zusammenhang mit einem Wohnrecht enthält. Bei der Bestellung eines Wohnrechtes ist deshalb darauf zu achten, dass hinsichtlich sämtlicher grundstücksbezogener und verbrauchsbezogener Kosten bereits eindeutige Regelungen getroffen werden. So wird späterer Streit vermieden.

Dauer des Wohnrechtes

Auch die Dauer des Wohnrechtes ist vom Gesetz nur unzureichend geregelt. Grundsätzlich gilt ein Wohnrecht lebenslang. Was aber soll geschehen, wenn die betreffende Person pflegebedürftig wird und in einer Pflegeeinrichtung untergebracht werden muss? Was geschieht, wenn die Person sich entschließt, den Wohnsitz doch noch einmal zu verändern? Ist dann eine Vermietung an Dritte, also eine wirtschaftliche Verwertung des Wohnrechtes, gewünscht oder soll diese Möglichkeit gerade vermieden werden? Auch hier empfehlen sich bereits bei Bestellung des Wohnrechtes eindeutige Regelungen.

Eintragung im Grundbuch

Volle Absicherungswirkung hat das Wohnrecht nur bei Eintragung im Grundbuch des betreffenden Grundstücks. Dabei muss der Text der Eintragung nicht das Wohnrecht vollständig beschreiben. Es genügt, die vollständige Regelung in der so genannten Bestellungsurkunde vorzusehen. Die Eintragung im Grundbuch enthält dann nur einen Auszug. Wer sich über den vollständigen Inhalt des Wohnrechtes informieren will, muss dann beim Grundbuchamt die Grundakte einsehen.

Personelle Reichweite des Wohnrechtes

Die rechtlichen Grundlagen des Wohnrechtes sind in § 1093 BGB geregelt. Das Wohnrecht umfasst damit das Recht, auch die eigene Familie sowie gegebenenfalls Haushaltspersonal unentgeltlich im Haushalt zu haben. Auch der Ehegatte und der nichteheliche Lebenspartner dürfen das Wohnrecht in Anspruch nehmen. Es handelt sich aber nur um ein Aufnahmerecht, das heißt es gilt nur dann, wenn der originär Wohnberechtigte jedenfalls auch im Haushalt lebt.

Besichtigungsrechte

Kommt es zum Zerwürfnis zwischen Grundstückseigentümer und berechtigter Person, insbesondere nach einem Erbfall und Eigentümerwechsel, wird oft über das Besichtigungsrecht gestritten. Hierfür muss, wenn keine andere ausdrückliche Regelung bereits bei Bestellung getroffen wurde, der Eigentümer ein berechtigtes Interesse vorbringen können, beispielsweise den beabsichtigten Verkauf der Immobilie oder Gefahr im Verzug das Gebäude betreffend.

Wohnrecht und Zwangsversteigerung

Gegen den Willen des Berechtigten kann das Wohnrecht grundsätzlich nicht gelöscht werden. Eine Ausnahme gilt in der Zwangsversteigerung.

Wichtig: Wenn die Zwangsversteigerung von einem Gläubiger betrieben wird, der im so genannten Rang besser steht als der Wohnberechtigte, erlischt das Wohnrecht. Allerdings steht dem (ehemals) Wohnberechtigten eine Abfindung aus dem Versteigerungserlös zu, § 92 Abs. 2 ZVG.
Bezugsgröße ist vereinfacht ausgedrückt die Verrentung einer ortsüblichen Vergleichsmiete bis zum statistisch zu erwartenden Todeszeitpunkt des Wohnberechtigten. Der Höchstbetrag ist der 25-fache Jahresbetrag, § 121 ZVG. Geht das Wohnungsrecht dem Recht des die Versteigerung betreibenden Gläubigers im Range vor, hat es auch in der Zwangsversteigerung Bestand. Es muss von dem Ersteher übernommen werden, so ausdrücklich §§ 44, 52 ZVG.

Eine Sonderregelung gilt für ein so genanntes Altenteil. Auch wenn dies wortwörtlich im Grundbuch nicht entsprechend eingetragen ist, kann es sich bei dem konkreten Wohnungsrecht der Sache nach um ein Altenteil handeln, so Oberlandesgericht Schleswig Rechtspfleger 1980, Seite 348. Eine genaue Prüfung ist also notwendig. Handelt es sich bei dem Wohnungsrecht um ein Altenteil, ist die Vorschrift des § 9 EGZVG zu beachten. Nach dieser Vorschrift ist das Wohnungsrecht ausnahmsweise stets beständig, das heißt es geht auch dann nicht unter, wenn der betreibende Gläubiger ein höherrangiges Recht im Grundbuch hat. Allerdings gilt nach § 9 Abs. 2 EGZVG, dass das Erlöschen eines solchen Rechtes auf Verlangen eines Beteiligten als Versteigerungsbedingung zu bestimmen ist, wenn durch das Fortbestehen ein vorgehendes oder gleichstehendes Recht des Beteiligten beeinträchtigt werden würde; die Zustimmung eines anderen Beteiligten ist dann nicht erforderlich. Wegen des vergleichsweise beschränkten Anwendungsbereichs dieser Vorschrift wird auf weitere Ausführungen an dieser Stelle verzichtet.

Wohnrecht und Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung ist ein Sonderfall der Zwangsversteigerung. Hinsichtlich des Schicksals eines Wohnrechtes gibt es keine Besonderheiten. Regelmäßig wird die Teilungsversteigerung gegenüber dem bereits früher eingetragenen Wohnrecht nachrangig zu betreiben sein. Der Antragsteller muss sich dann darüber im klaren sein, dass Bieter im Versteigerungstermin von dem zu übernehmenden Wohnrecht abgeschreckt werden können. In freien Verhandlungen können Wohnrechte, um die Chancen für eine erfolgreiche Verwertung zu steigern, möglicherweise im Vorfeld auch in Geld abgefunden werden, allerdings besteht hierauf kein Anspruch.

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Meier-GreveAlexander Meier-Greve ist Rechtsanwalt in Berlin. Der veröffentlichte Artikel ist aus der täglichen anwaltlichen Praxis des Autors entstanden. Er soll dem Leser nützliche Überblicksinformationen liefern, kann aber eine rechtliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Für inhaltliche Richtigkeit und Aktualität kann keine Gewähr übernommen werden.

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