Das Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB – ein Überblick

Das Wohnrecht ist ein Sonderfall der sogenannten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Nach § 1018 BGB kann ein Grundstück zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstücks gegenüber ergibt.

Bei der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit kann der Berechtigte nur eine konkret bestimmte Person sein. Dies ist zugleich das Hauptcharakteristikum des Wohnrechtes als wichtigstem Unterfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Um das Wohnrecht besser verstehen zu können, muss man sich den rechtlichen Rahmen der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit näher vergegenwärtigen.

Eine Entgeltregelung kann nicht zum Rechtsinhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gemacht werden, BGH ZMR 1966, Seite 333. Allerdings können entsprechende schuldrechtliche Vereinbarungen neben dem dinglichen Recht getroffen werden. Diese schuldrechtlichen Vereinbarungen unterliegen nicht dem Beurkundungszwang, sondern können grundsätzlich formlos getroffen werden. Allerdings können sie nach Schenkungsrecht oder als erbrechtliche Regelungen formbedürftig sein.

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit erlischt durch Aufhebung und durch ein dauerndes Ausübungshindernis, insbesondere aber mit Wegfall des Berechtigten durch Tod, § 1061 BGB.

Fällt ein Gesamtberechtigter fort, so bleibt die beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die andere berechtigte Person bestehen, BGHZ 46, Seite 253.

Unübertragbarkeit

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist zwingend unübertragbar. Dies gilt auch, wenn ein Altenteil bestellt ist. Allerdings kann zu Gunsten einer nachfolgenden Person durch Vormerkung ein Anspruch auf Bestellung bei Erlöschen der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit des Vorgängers gesichert werden, der Nachfolger kann auch Gesamtberechtigter mit dem Vorgänger sein, oder aber der Nachfolger erhält die Bestellung der Dienstbarkeit zu seinen Gusnten aufschiebend bedingt durch dasselbe Ereignis, welches zugleich auflösende Bedingung für die beschränkte persönliche Dienstbarkeit des Vorgängers darstellt. Für Leitungsanlagen sieht § 1092 Abs. 3 BGB eine Ausnahme von dem Grundsatz der Unübertragbarkeit vor.

Die Überlassung der Ausübung an einen Dritten kann ausnahmsweise gestattet werden. Diese Gestattung kann im Grundbuch eingetragen werden. Sie ist vom Eigentümer ausdrücklich zu erklären und zu bewilligen. Nach Eintragung gilt sie auch gegenüber künftigen Eigentümern.

Das Wohnrecht als grundstücksbezogenes (dingliches) Recht und zugleich schuldrechtliche Vereinbarung

Das Wohnrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit nießbrauchsähnlicher Gestaltung. Rein schuldrechtlich handelt es sich um eine Leihe. Abgrenzungsprobleme können sich zwischen Miete und Wohnrecht ergeben. Im Zweifel ist von Miete auszugehen. Für ein Wohnrecht spricht der Wille der Parteien, die Berechtigung im Grundbuch eintragen zu lassen. In Einzelfällen kann es zu einem Nebeneinander von Wohnungsrecht und Miete kommen. Im Zweifel ist neben der Dienstbarkeit kein Nutzungsvertrag gewollt, BGH LM § 1018 Nummer zehn. Der Nutzungsvertrag kann aber nach den Regeln der Dienstbarkeit ausgestaltet sein. Das Bestehen der Dienstbarkeit und das Schicksal des Nutzungsvertrages können miteinander vertraglich verknüpft werden (auflösende Bedingung, aufschiebende Bedingung oder dergleichen).

Die Sicherung des Nutzungsvertrages

Der schuldrechtliche Nutzungsvertrag kann durch Dienstbarkeit grundbuchlich abgesichert werden. In diesem Fall führt die Beendigung des Nutzungsvertrages zu einem Rückgewähranspruch hinsichtlich der Dienstbarkeit. Entsprechendes gilt in der Zwangsversteigerung gemäß § 57 a ZVG, ebenso in der Insolvenz gemäß § 111 Insolvenzordnung.

Die Unterhaltungspflichten

Der Wohnberechtigte ist zu schonender Ausübung verpflichtet und hat eine eigene Unterhaltungspflicht, § 1041 BGB. Er hat beispielsweise bei Umbaumaßnahmen gegebenenfalls hinzunehmen, dass ein Fenster verschlossen wird. Im Rahmen der Unterhaltungspflicht sind nur solche Ausbesserungen und Erneuerungen vom Wohnungsberechtigten zu bezahlen, als sie, wie das Gesetz formuliert, zu der „gewöhnlichen Unterhaltung der Sache“ gehören. Dies sind insbesondere normale Verschleißreparaturen, BGH NJW 2009, Seite 1810, nicht aber Instandsetzungsmaßnahmen nach Ablauf der Lebensdauer der jeweiligen Bauteile, OLG Koblenz NJW-Rechtsprechungsreport 1995, Seite 15. Die benutzungsunabhängigen Grundstückslasten sind vom Wohnberechtigten mangels ausdrücklicher Vereinbarung nicht zu tragen, wohl aber die durch die Benutzung verursachten Nebenkosten wie Müll, Wasser und Heizung, Landgericht Duisburg WUM 1988, Seite 167.

Umzug in ein Pflegeheim

Nach Umzug des Wohnberechtigten in ein Pflegeheim dürfen Familienangehörige und Hauspersonal in der Wohnung bleiben. Dies gilt seit BGH Z 84, Seite 36 auch für Partner nichtehelicher Lebensgemeinschaften. Sonstigen Dritten darf die allein- oder auch Mitbenutzung nur bei ausdrücklicher Gestattung überlassen werden. Fragwürdig ist die Rechtsprechung, wonach bei Verstoß hiergegen der vereinnahmte Mietzins vom Eigentümer nicht herausverlangt werden kann, auch einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung soll es nicht geben. Bei übermäßigem Ertrag wird dies nicht in aller Allgemeinheit gelten können.
Weder das Wohnungsrecht noch der etwaige Anspruch auf Vermietungsgestattung gehen nach § 93 SGB XII im Wege des gesetzlichen Forderungsübergangs auf das Sozialamt über, wenn dieses Sozialhilfe an die wohnberechtigte Person leistet. Die Frage bleibt aber, ob das Wohnrecht zugunsten des Eigentümers oder zugunsten des Sozialamtes verwertet werden kann oder sogar muss.
Grundsätzlich geht nach Umzug in ein Pflegeheim das Wohnrecht nicht unter, es erlischt nicht. Weder Eigentümer noch der Berechtigte dürfen ohne Gestattung des anderen die leer gewordene Wohnung vermieten. Allerdings nimmt die Rechtsprechung die Möglichkeit einer so genannten ergänzenden Auslegung des schuldrechtlichen Grundgeschäfts an, wenn in den Bestimmungen über das Wohnrecht Regelungen zum Falle des Umzugs in ein Pflegeheim nicht bedacht worden sind oder sich Anhaltspunkte dafür finden, dass die Parteien irrtümlich das Erlöschen des Wohnungsrechtes in diesem Fall angenommen haben, vergleiche hierzu BGH NJW 2009, Seite 1048. Die Auslegung kann dann eine stillschweigende Vermietungsberechtigung des Eigentümers für Rechnung des Berechtigten ergeben, oder aber auch zur unentgeltlichen Eigennutzung des Eigentümers oder auch durch nahe Angehörige. Im einzelnen tun sich regelmäßig Rechtsunsicherheiten auf, wenn ausdrückliche Regelungen zwischen den Parteien nicht getroffen worden sind. Die Rechtsprechung knüpft regelmäßig an sämtliche Umstände des Einzelfalls an, auch mündliche Absprachen zwischen den Parteien können dann eine – sogar entscheidende – Rolle spielen. Weitere Informationen erhalten Sie in den Beiträgen→ Vorsorge durch Bestellung eines Wohnrechtes sowie → Die Übertragung von Immobilien unter Berücksichtigung drohender Pflegebedürftigkeit.

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PortraitVariante (1 von 1)Alexander Meier-Greve ist Rechtsanwalt in Berlin. Der veröffentlichte Artikel ist aus der täglichen anwaltlichen Praxis des Autors entstanden. Er soll dem Leser nützliche Überblicksinformationen liefern, kann aber eine rechtliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Für inhaltliche Richtigkeit und Aktualität kann keine Gewähr übernommen werden.

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