Der Grundstückspachtvertrag zum Betrieb einer Windkraftanlage oder eines Solarparks (Update April 2014)

Erheblicher Beratungsbedarf besteht bei immer häufiger vorkommenden Anfragen von auf erneuerbare Energien spezialisierten Unternehmen, welche an der Anpachtung meist landwirtschaftlich genutzter Flächen interessiert sind. Hierbei geht es um langfristige Nutzungsverhältnisse zum Betrieb von Windkraftanlagen oder auch Solarparks mit einer typischen Nutzungsdauer von 20 oder sogar 30 Jahren, meist in dünn besiedelten Gebieten Sachsen-Anhalts, Mecklenburg-Vorpommerns, Brandenburgs oder Sachsens. Ich berate seit Jahren private Grundstückseigentümer insbesondere in den neuen Bundesländern über Sinn und Unsinn derartiger Anfragen, begleite bei der Überprüfung der angebotenen Verträge und führe im Falle positiver Vorprüfung für die Mandanten die Vertragsverhandlungen.

Der nachfolgende Artikel gibt einen kurzen Überblick über die wichtigsten Gesichtspunkte im Zusammenhang mit Grundstückspachtverträgen zum Betrieb von Windenergieanlagen und Solarparks. Wenn Sie Interesse an einem Überblick über die Beteiligungsrechte von Grundstückseigentümern bei der öffentlichen Planung von Windkraftanlagen und Windparks haben, empfehle ich Ihnen den weiteren Beitrag → Beteiligungsrechte von Eigentümern bei der Planung von Windkraftanlagen.

Kündigungsfristen beachten

Für den Pächter erscheinen solche Vertragsangebote oftmals attraktiv, weil er in der Vergangenheit aus der landwirtschaftlichen Nutzung deutlich niedrigere Erträge erwirtschaftet hat, als sie nunmehr von dem Energieunternehmen angeboten werden. Zu wenig beachtet wird hierbei, dass die vertragliche Bindung über rund eine Menschengeneration (30 Jahre) in der Regel flankiert wird von sehr restriktiven Kündigungsmöglichkeiten. Die Unerfahrenheit der Grundstückseigentümer wird oftmals ausgenutzt und ihnen ein komplexes Vertragsangebot unterbreitet, ohne dass der Eigentümer irgendwelche Vergleichsmöglichkeiten hätte.

Das erneuerbare Energiengesetz (EEG)

Wichtige gesetzliche Grundlagen finden sich in dem Gesetz über erneuerbare Energien. Von der Einspeisevergütung über die Rückbausicherheit bis hin zum Repowering sind dort wichtige Bestandteile, welche in einem langfristigen Pachtvertrag über den Betrieb von Windenergieanlagen oder eines Solarparks geregelt werden müssen, gesetzlich bereits näher ausgestaltet. Unter folgendem Link finden Sie das Gesetz für den Vorrang erneuerbarer Energien im Volltext zum Nachlesen → Das EEG im Volltext. Bis zu einer von der Bundesregierung angekündigten EEG-Novelle Mitte 2014 bleibt die aktuelle Fassung weiterhin gültig.

Variable Pacht

Angesichts der langen Laufzeit ist dringend vor dem Abschluss von Pachtverträgen zu warnen, welche keinerlei variable Bestandteile enthalten. Ein guter Pachtvertrag sollte sowohl ein Mindestentgelt vorsehen, damit das unternehmerische Risiko ausschließlich beim Verpächter bleibt, als auch einen variablen Anteil an den tatsächlichen Erlösen aus dem Betrieb der Anlage.

Reservierungsphase

Der Pachtinteressent sollte sich darüber im klaren sein, dass viele Projekte tatsächlich nicht realisiert werden. Die planungsrechtlichen Anforderungen an die Errichtung von Windenergieanlagen oder Solarparks nehmen immer noch weiter zu. Je nach geplanter Höhe der Windräder sind die im Rahmen des Genehmigungsverfahrens mit einzubeziehenden Auswirkungen auf die Umgebung in einem Radius von bis zu 10 km zu bestimmen. Zunehmend wird auch eine Diskussion über die akustischen Emissionen von Windenergieanlagen geführt. Oft müssen aufwändige, Jahre dauernde Raumordnungsverfahren durchgeführt werden, bevor die Voraussetzungen für die Erteilung einer Baugenehmigung vorliegen. Besonderes Hauptaugenmerk muss daher auf die vertraglichen Regelungen in der so genannten Reservierungsphase gelegt werden. Insbesondere sehen die von den Unternehmen vorgelegten Verträge oft völlig intransparente Verlängerungsklauseln vor. Diese können dazu führen, dass die Reservierungsphase, in welcher dem Pächter weder ein Pachtzins in der vorgesehenen Höhe zusteht noch er anderweitig über das Grundstück verfügen kann, sich über viele Jahre verlängern kann, obwohl vertraglich grundsätzlich diese Phase auf ursprünglich ein oder 2 Jahre limitiert worden ist.

Referenzen

Wiederum wegen der langen Vertragsbindung sollte das Energieunternehmen in der Lage sein, Referenzen vorzuweisen, insbesondere über bereits realisierte und in Betrieb befindliche Windparks bzw. Solar Parks.

Grundbuch

Typischerweise werden die Grundbücher von den Energieunternehmen mit Dienstbarkeiten belastet. Für den nicht selten vorkommenden Fall einer späteren Insolvenz des Unternehmens, bei welcher es sich typischerweise um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung handelt, sollte bereits im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss eine notarielle Löschungsbewilligung der einzutragenden Dienstbarkeiten dem Pächter übergeben werden, damit er für den Insolvenzfall das Grundbuch wieder bereinigen kann. Alternativ, am besten ergänzend, sollte bereits die Bestellung der Dienstbarkeit so erfolgen, dass zum Grundbuchinhalt eine auflösende Bedingung gemacht wird, wonach die Dienstbarkeit bei Kündigung des Nutzungsvertrages wegen Zahlungsverzuges von selbst erlischt. Achtung: Das Erlöschen der Dienstbarkeit führt noch nicht zur Beseitigung der Grundbucheintragung selbst. Zum Rechtsnachfolgeproblem finden Sie Näheres unter → Grunddienstbarkeit und Rechtsnachfolge.

Nachbarrechte und Abstandsflächen

In den wenigsten Fällen sind die jeweiligen Grundstücke groß genug, um planungsrechtlich eine Windkraftanlage vollständig legal abzusichern. Windenergieanlagen werden bauordnungsrechtlich wie Gebäude behandelt, so dass Grundstücksnachbarn beispielsweise auf der Einhaltung üblicher Abstandsflächen bestehen können. Dies gilt übrigens unabhängig von der Erteilung der Baugenehmigung, welche regelmäßig unbeschadet der privaten Rechte Dritter erteilt wird. Der Eigentümer eines Grundstücks, welcher auf seinem Grundstück durch Pachtvertrag die Errichtung einer Windenergieanlage duldet, muss also aus eigenem Interesse heraus dafür sorgen, dass die erforderlichen Abstandsflächen zu den Nachbarn eingehalten werden bzw. bei Nichteinhaltung entsprechende Befreiungen oder Nachbarzustimmungen erteilt werden. Diese werden dann regelmäßig ebenfalls durch Dienstbarkeiten im Grundbuch der Nachbargrundstücke abgesichert. Werden die Abstandsflächen nicht eingehalten, kann jeder Grundstücksnachbar nicht nur die Baugenehmigung anfechten, sondern auch nachbarrechtlich gegen den Eigentümer vorgehen und auf Unterlassung klagen bzw. eine angemessene Entschädigung einfordern. Zu beachten ist, dass bei Nichtzahlung der vereinbarten Abstandsflächenvergütung der Eigentümer keine Sicherheiten und kein Druckmittel hat, da bei fristloser Kündigung des Vertrages und nach Eintritt der Bestandskraft der Baugenehmigung der Weiterbetrieb der auf einem fremden Grundstück stehenden Anlagen in der Regel nicht verhindert werden kann. Damit der bloße Abstandsflächen gewährende Eigentümer nicht ausschließlich auf den ordentlichen Rechtsweg mit vollem Insolvenzrisiko des Anlagenbetreibers verwiesen wird, sollte im Vertrag über die Gewährung von Abstandsflächen diesem Sicherungsbedürfnis des Grundstückseigentümers angemessen Rechnung getragen werden.

Einzelheiten zur Berechnung von Abstandsflächen und zu den Abwehrrechten beeinträchtigter Nachbarn finden Sie in dem Artikel → Nachbarrechte bei Verletzung von Mindestabständen bei Errichtung und Betrieb von Windenergieanlagen.

Rückbausicherheit und Repowering

Ebenfalls für den Insolvenzfall sollte das Energieunternehmen insolvenzfeste Sicherheiten in Form von Bankbürgschaften in ausreichender Höhe bereits bei Vertragsabschluss aushändigen, mit welchen das Rückbaurisiko abgedeckt werden kann. Denn nicht mehr dem Stand der Technik entsprechende und zuletzt nicht mehr ordnungsgemäß gewartete Windkraftanlagen oder Solarpanels haben einen gegen Null gehenden Zeitwert. Demgegenüber behindern diese Anlagen jede andere Nutzung, die Rückbaukosten können 100.000 Euro und mehr betragen, vgl. hierzu auch→ Aufbau und Technik von Windkraftanlagen. Gegenüber der Genehmigungsbehörde nach § 35 Abs. 5 Baugesetzbuch zu erbringende Sicherheiten lassen das Sicherheitsbedürfnis des Grundstückseigentümers entgegen oft anderslautenden Behauptungen der Investoren nicht entfallen.

Repowering meint die Ersetzung einer Energieanlage während der Laufzeit des Pachtvertrages durch eine andere Anlage, welche den zwischenzeitlich eingetretenen technischen Fortschritt umsetzt. Wegen des hohen technischen Entwicklungstempos gerade im Bereich der alternativen Energietechnologien muss ein guter Pachtvertrag unbedingt Neuverhandlungsklauseln oder vergleichbare Instrumente vorsehen, um den Pächter an den Früchten neuer Technologien auf seinem Grund und Boden partizipieren zu lassen.

Fazit

Pachtverträge zur Errichtung alternativer Energieerzeugungsanlagen bieten verlockende Aussichten auf eine zukünftige lukrative Grundstücksnutzung. Andererseits bedürfen die oftmals unübersichtlich gestalteten Vertragswerke einer eingehenden Prüfung, denn der Grundstücskeigentümer geht in der Regel eine langfristige, oftmals sich über eine Generation erstreckende Bindung ein, währenddessen grundsätzlich keine Nachverhandlungen möglich sind. Die attraktive Aussicht auf einen zukünftig hohen Pachtzins darf den kritischen Blick auf die Details nicht trüben.

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