Der Schadensersatzanspruch bei Bauverzug

Der Erwerb des Eigenheims vom Bauträger ist vergleichsweise oft von Terminüberschreitungen gekennzeichnet. Die versprochene Bauzeit wird nicht eingehalten. Es kommt zur Überschreitung des vertraglich zugesagten Fertigstellungstermins. Welche Ansprüche hat der Erwerber gegen den Bauträger?

Verzögerungsschaden

Der Erwerber ist grundsätzlich so zu stellen, wie er bei rechtzeitiger Leistung des Schuldners stehen würde. Zwischen dem Bauverzug und dem geltend gemachten Schaden muss allerdings ein nachweislicher Ursachenzusammenhang bestehen. Im Wege des Vorteilsausgleichs sind Vorteile den entstandenen Nachteilen gegenzurechnen. Grundsätzlich kommt es nicht darauf an, ob die Entstehung des Schadens für den Bauträger voraussehbar war. Sein Verschulden braucht sich nur auf den Eintritt des Verzugs und also nicht auch auf die Entstehung des Schadens zu beziehen. Insoweit wird auch für zufällige Schäden gehaftet. Die vorbehaltlose Annahme der verspäteten Leistung enthält in der Regel keinen Verzicht auf den Ersatz des Verspätungsschadens. Trotzdem ist es empfehlenswert, einen entsprechenden Vorbehalt im Rahmen der verspäteten Bauabnahme in jedem Falle schriftlich zu formulieren.

Einzelne Schadenspositionen

Die Kosten der Rechtsverfolgung nach Eintritt des Verzuges sind grundsätzlich ersatzfähig. Das Scheitern des gewinnbringenden Weiterverkaufs kann zur Geltendmachung des entgangenen Gewinns berechtigen. Kausal durch den Bauverzug hervorgerufene erhöhte Finanzierungskosten sind ersatzfähig. Umstritten und vom Einzelfall abhängig ist die Ersatzmöglichkeit für die entgangenen Nutzungen, weil der Einzug ins eigene Haus oder in die eigene Wohnung erst später als vertraglich zugesichert möglich war. Die Kosten der Anmietung einer Ersatzwohnung sind fast immer zu erstatten, wohnt der Erwerber allerdings weiterhin in seinen eigenen Haus und verzögert sich nur der Umzug, ohne dass zwischenzeitlich Mietkosten auflaufen, ist ein Schadensersatzanspruch in Geld oftmals nur schwer durchsetzbar.

Verschulden des Bauträgers

Der Bauträger haftet nur, wenn die Verzögerungen zumindest auf ein einfach fahrlässiges Fehlverhalten zurückzuführen sind. Das Verschulden von Subunternehmern hat sich der Bauträger zurechnen zu lassen. Beruhen die Bauverzögerungen auf höherer Gewalt, insbesondere infolge schlechten Wetters, scheidet ein Anspruch in der Regel aus. Übliche Schlechtwetterzeiten sind allerdings in den Bauablauf von vornherein mit einzuplanen. Unterlässt der Bauträger dies, handelt er fahrlässig und somit schuldhaft.

Bauverzug und Ratenzahlungsplan

in der Praxis häufig sind Verzögerungen im Bauablauf auf Zahlungsschwierigkeiten des Bauträgers zurückzuführen. In dieser Situation ist die Versuchung groß, vom Erwerber ohne Beachtung der gesetzlichen und vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen vorzeitig weitere Kaufpreisraten abzurufen, um den Liquiditätsengpass zu überbrücken. In dieser Situation greifen weit reichende Schutzrechte zu Gunsten des Verbrauchers nach der Makler-und Bauträgerverordnung. Derartig angeforderte Kaufpreisraten können in der Regel zurückgefordert werden, gegebenenfalls vom Geschäftsführer der Bauträgergesellschaft sogar persönlich. Weitere Ausführungen zu diesem Problemkomplex finden Sie in dem Beitrag→ Schadensersatzansprüche bei illegalem Zahlungsplan.

Der Praxistipp

Der erste Schritt beim Bauverzug ist der Blick in den notariellen Kaufvertrag. Wurde ein Fertigstellungstermin überhaupt fix vereinbart? Ist dies nicht eindeutig, sollte mit eingeschriebenem Brief der Bauträger unter Fristsetzung in Verzug gesetzt werden. Auf Seiten des Erwerbers sich abzeichnende wirtschaftliche Nachteile sollten schriftlich dem Bauträger angezeigt werden. Der Bauträger ist dann zu so genannten Beschleunigungsmaßnahmen verpflichtet. Entstehende wirtschaftliche Nachteile sind so gut wie möglich zu dokumentieren. Das Verschulden des Bauträgers wird vom Gesetz vermutet. Es ist Sache des Bauträgers nachzuweisen, dass ausnahmsweise der Bauverzug nicht auf eigene Fahrlässigkeit zurückgeht. Die Erfahrung zeigt, dass die Bauunternehmen bei ihren Darlegungen zum angeblich fehlenden Eigenverschulden großen Erfindungsreichtum an den Tag legen. Grundsätzlich werden nur Vermögensschäden erstattet, immaterielle Einbußen hingegen nicht. Eigenes Mitverschulden des Erwerbers kann den Schadensersatzanspruch empfindlich kürzen und die eigene Verhandlungsposition Signifikanz schwächen. Es sollte daher strikt darauf geachtet werden, dass der Bauträger keinerlei Ansatzpunkt für ein Mitverschulden gegeben wird. Problematisch erweisen sich hier insbesondere vereinbarte Eigenleistungen oder auch Vereinbarungen zu Sonderwünschen, weil hier die Mitwirkung des Erwerbers bereits nach dem Vertrag für den Baufortschritt erforderlich ist.

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Alexander Meier-Greve ist Rechtsanwalt in Berlin. Der veröffentlichte Artikel ist aus der täglichen anwaltlichen Praxis des Autors entstanden. Er soll dem Leser nützliche Überblicksinformationen liefern, kann aber eine rechtliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Für inhaltliche Richtigkeit und Aktualität kann keine Gewähr übernommen werden.

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