Der WEG-Verwalter bei Baumaßnahmen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft

Bei der Vergabe von Bauaufträgen handelt der WEG-Verwalter im Zweifel nicht im eigenen Namen, sondern in Vollmacht der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Regel hat besondere Bedeutung, weil bei der Vergabe von Bauaufträgen oftmals nicht genügend darauf geachtet wird, klarzustellen, wer eigentlich Vertragspartner ist. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 8. Januar 2004 Aktenzeichen VII ZR 12/03 hier für eine in der Praxis sehr bedeutsame Grundsatzentscheidung gesorgt. Maßgeblich ist nach diesem Urteil allein, ob gegenüber dem Bauunternehmer hinreichend deutlich gemacht wurde, dass die handelnde Person Wohnungseigentumsverwalter ist.

Außen Vollmacht und Innenvollmacht

In der Regel kann der Wohnungseigentumsverwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft nach außen wirksam verpflichten. Eine andere Frage ist, ob er im Innenverhältnis dies auch durfte. Die Ermächtigungsgrundlagen für den Verwalter finden sich in der Teilungserklärung, dem Verwaltervertrag und in wirksamen Beschlussfassungen der Wohnungseigentümerversammlung. Fehlt eine ausdrückliche Ermächtigung, kann diese grundsätzlich nachgeholt werden. Im Außenverhältnis kann den Verwalter eine so genannte Eigenhaftung treffen, wenn es dem Verwalter nicht gelingt, seine wirksame Innenvollmacht nachzuweisen und das Bauunternehmen ohne grobe Fahrlässigkeit eine wirksame Vertretung annehmen durfte. Tritt die Eigenhaftung ein, kann der Verwalter dennoch im Einzelfall einen Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Auftragsrecht oder Bereicherungsrecht haben, wenn er jedenfalls im mutmaßlichen Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft gehandelt hat, was insbesondere dann der Fall sein dürfte, wenn die Baumaßnahme tatsächlich durchgeführt wurde und zu einem objektiven Vorteil für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführt hat.

Gewährleistungsansprüche und Bauüberwachung

Ohne weiteres gehört es zu den Aufgaben des Verwalters, die laufende Bauüberwachung durchzuführen. Hierzu gehört insbesondere die Feststellung von Mängeln, Bayerisches Oberstes Landesgericht Beschluss vom 1. Februar 2001 Aktenzeichen 2 Z BR 122/00. Wegen der Tragweite derartiger Feststellungen ist dem Verwalter allerdings dringend anzuraten, hier frühzeitig durch entsprechende Beschlussfassungen in der Versammlung der Wohnungseigentümer sich zusätzliche Kompetenzen zu verschaffen, die insbesondere die Einholung eines Sachverständigengutachtens bzw. die Hinzuziehung eines Architekten umfassen. Diese kostenauslösenden Maßnahmen sind allenfalls im Kostenrahmen für allgemeine Verwaltungstätigkeiten nach dem Verwaltervertrag von der Vollmacht des Verwalters ohne Kompetenzerweiternden Beschluss gedeckt. Eine vertiefende Darstellung der Rechtslage innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchführung von Baumaßnahmen finden Sie in dem Beitrag → Baumaßnahmen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.

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