Die Anforderungen an eine Modernisierungs Ankündigung

Der Wohnungsmieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Hierbei handelt es sich aber nur um sogenannte Instandhaltungsmaßnahmen. Diese sind 2-3 Wochen vor Durchführung der Maßnahme anzukündigen und dem Mieter verständlich zu erläutern.

Für so genannte Modernisierungsmaßnahmen gelten deutlich verschärfte Anforderungen. Bereits die Ankündigung in schriftlicher Form muss diverse Formalie erfüllen und ist sonst unwirksam. Die Folge hiervon ist, dass dem Mieter dann keine Duldungspflicht trifft.

Definition der Modernisierungsmaßnahme

Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Wohnungsmieter zu dulden. Ausnahmsweise gilt dies nicht, wenn ein Härtefall vorliegt, insbesondere mit Blick auf die zu erwartende Mieterhöhung und die konkreten baulichen Folgen. Allerdings sieht das Gesetz ausdrücklich vor, dass eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme immer dann hinzunehmen ist, wenn durch diese Maßnahme nur der sonst bereits allgemein üblich gewordene Ausstattungs Standard der Wohnung hergestellt worden ist.

Die Modernisierungs Ankündigung muss konkrete Angaben zu den angesprochenen Punkten enthalten. Nach herrschender Meinung müssen sämtliche Informationen in einer einheitlichen Erklärung vollständig enthalten sein, nachträglich dürfen allenfalls kleinere Konkretisierungen und Ergänzungen nachgeschoben werden, aber keine echten Basisinformationen.

Allgemeiner Maßstab ist, dass der Mieter sich hinreichend klare Vorstellungen machen können muss, welche Einwirkungen auf ihn in welchem zeitlichen Rahmen zu kommen. Bei mehreren Maßnahmen muss für jede Maßnahme separat der Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten individuell mitgeteilt werden.

Zum Umfang der Maßnahme müssen konkrete örtliche Angaben erfolgen, wo etwas gebaut werden soll. Bei Anbringung einer neuen Heizungsanlage sind Anzahl, Größe und Platzierung der Heizkörper, der Verlauf der Leitungen, auch die Anzahl und Lokalisierung der Wanddurchbrüche anzugeben, Amtsgericht Stuttgart WuM 2006, Seite 33.

Zu Beginn und Dauer der Maßnahme genügen keinesfalls Monatsangaben oder gar die Angabe einer Jahreszeit. Die Konkretisierung muss zumindest auf eine Woche genau sein. Hiervon zu trennen ist die Frage, was gilt, wenn die angekündigten Termine nicht eingehalten werden können. Hier werden Verschiebungen um wenige Tage unschädlich sein, im Falle einer Verzögerung um mehr als einen Monat ist allerdings davon auszugehen, dass die gesamte Maßnahme neu angekündigt werden muss.

Typische Modernisierungsmaßnahmen sind die Erneuerung des Badezimmers oder der Küche, der Elektroinstallation, der Heizungsanlage, der Austausch der Fenster oder auch eine umfangreiche energetische Fassadensanierung. Im Einzelfall kann jedoch im Rahmen dieser Fallgruppen das vorliegen einer Modernisierung im Sinne des Gesetzes zweifelhaft sein. So ist es bis heute umstritten, ob der Austausch der besonders in Berlin typischen Kasten Doppelfenster aus Holz gegen moderne Verbundglasfenster eine Modernisierungsmaßnahme darstellt. Teilweise wird danach differenziert, ob das neu Einzubauenfenster ein solches wiederum aus Holz oder aus Kunststoff sein soll. Die energetischen Eigenschaften der Kasten Doppelfenster waren bis Mitte der 1990 er Jahre gegenüber den damaligen Verbundglasfenstern durchaus ebenbürtig. Mittlerweile ist die technische Entwicklung jedoch weiter gegangen und auch ein saniertes Kasten Doppelfenster hat heute keine konkurrenzfähigen energetischen Eigenschaften mehr gegenüber der neuesten Generation der Verbundglasfenster. Jedenfalls dann, wenn die neu einzubauenden Fenster wieder über umweltverträgliche Holzrahmen verfügen, dürfte an dem Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme kein vernünftiger Zweifel mehr bestehen.

Die Modernisierungs Ankündigung hatte der Vermieter dem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme zuzusenden. In dieser Ankündigung sind die Art, der voraussichtliche Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und auch die zu erwartende Mieterhöhung schriftlich anzugeben.

Der Mieter hat aufgrund einer Modernisierungsankündigung ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des nächsten Monats.

Bagatellklausel

Immer wichtiger wird die Vorschrift des § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB. Hiernach gelten die strengen formalen Voraussetzungen nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Eine solche unerhebliche Einwirkung wurde bereits bejaht bei der Auswechslung von Heizkörperventilen oder des Heizkessels im Keller des Mietshauses, bei der Installation eines Kabelanschlusses oder auch bei reinen außen arbeiten. Das Erneuern der Fenster dürfte hierunter allerdings nicht mehr fallen.

Beide genannten Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen. Der Vermieter kann also umfangreiche bauliche Maßnahmen nicht auf dem Umweg durchsetzen, indem er auf eine Mieterhöhung ganz oder zum Teil verzichtet, um sie gegebenenfalls erst bei Neuabschluss eines Nachfolgevertrages vorzusehen.

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