Erhöhung und Anpassung der Pacht im Pachtrecht

Pachtverträge sind den Mietverträgen verwandt. Während allerdings im Wohnungsmietrecht eine Mieterhöhung zur laufenden Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ohne weiteres möglich ist, hat der Gesetzgeber für das Pachtrecht eine solche gesetzliche Erhöhungsmöglichkeit nicht vorgesehen. Es ist zu wenig bekannt, dass zumindest für Pachtverträge im landwirtschaftlichen Bereich aber eine ähnliche Erhöhungsmöglichkeit existiert. Gerade bei den oft für 30 Jahre ohne Kündigungsmöglichkeit geschlossenen Verträgen darf diese Möglichkeit nicht übersehen werden. Die Kehrseite: die Pächter haben auch ein Recht, bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen die Herabsetzung der Pacht zu verlangen. Dies gibt es im Wohnungsmietrecht wiederum nicht.

Der Hauptfall des Anpassungsrechts

Haben sich nach Abschluss des Pachtvertrages die Verhältnisse, die für die Festsetzung des Pachtzinses macht maßgebend waren, nachhaltig so geändert, dass die Ertragskraft der Pachtsache einerseits und der Pachtzins andererseits in ein grobes Missverhältnis zueinander geraten sind, so kann der Verpächter eine Änderung des Pachtzinses verlangen. Dies ist die wichtigste gesetzliche Änderungsbestimmung für Landpachtverträge. Für sonstige Pachtverträge ist diese Bestimmung des § 593 BGB allerdings nicht anwendbar.

Entscheidend ist die saubere Abgrenzung zum so genannten Ausschlusstatbestand des § 593 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dieser sieht vor, dass eine Anhebung des Pachtzinses dann nicht verlangt werden kann, wenn die Verbesserung allein auf eine Optimierung der pächtereigenen Bewirtschaftung zurück geht.

Eine Änderung kann nur alle zwei Jahre verlangt werden. Wenn die Parteien sich nicht einigen können, ist der besondere Rechtsweg zum Landwirtschaftsgericht eröffnet.

Praktische Anwendungsfälle der Erhöhung der Landpacht

Einer der wichtigsten Anwendungsfälle ist die Anpassung der Pachtpreise an die gewandelten ortsüblichen Pachten, die so genannten regionalen Verhältnisse, vergleiche Bundesgerichtshof NJW Rechtsprechungsreport 1999, Seite 890. Zu Gunsten des Pächters kann auch eine Herabsetzung der Pacht gefordert werden, wenn die Marktpreise der Erzeugnisse stark gefallen, oder wenn Subventionen weggefallen sind.

Die schriftliche Erklärung der Anpassung des Pachtzinses wirkt für das Pachtjahr, in welchem sie dem Vertragspartner zugegangen ist. Insoweit hat die Erhöhung Rückwirkung auf den Jahresbeginn. Die Erklärung ist ausreichend und nachvollziehbar zu erläutern. Ohne eine solche Begründung besteht die Gefahr der Unwirksamkeit.

Besonderheiten bei Landpachtvertrag

Im landwirtschaftlichen Bereich gibt es eine weitere, allerdings seltener einschlägige, Erhöhungsmöglichkeit . Ackerflächen oder Waldflächen werden langfristig vom Eigentümer an die vor Ort ansässigen Landwirte verpachtet, damit diese Grund und Boden bewirtschaften können. Für Maßnahmen des Eigentümers zur Erhaltung oder Verbesserung der landwirtschaftlichen Flächen, die zu einer Erhöhung der Erträge führen oder bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung führen könnten, kann der Eigentümer von dem Pächter eine angemessene Pachtzinserhöhung verlangen. Hierbei handelt es sich also der Sache nach um eine Erhöhungsmöglichkeit nach Investitionen des Eigentümers, damit diese Investitionen sich amortisieren. Können sich die Parteien über die Höhe der Erhöhung nicht einigen, entscheidet das Landwirtschaftsgericht. Die entsprechende gesetzliche Regelung findet sich in § 588 BGB. Gesetzeszweck ist letztlich, dass der Eigentümer einen gewissen Anreiz erhalten soll, die verpachteten Flächen nicht zu vernachlässigen.

Das Flurbereinigungsgesetz

Eine weitere Erhöhungsmöglichkeit sieht das Flurbereinigungsgesetz vor. Hier gelten insbesondere die § § 70 Abs. 1,58 Abs. 1 Satz 2 und 71 des Flurbereinigungsgesetzes. Die vollständige Fassung des Flurbereinigungsgesetzes finden Sie → hier. Es handelt sich bei diesen Erhöhungsmöglichkeiten um insbesondere solche nach einer Veränderung der Pachtflächen. Die Anpassung der Pacht ist in derartigen Fällen oft notwendig, um nach einer Veränderung der Geschäftsgrundlage des Vertrages, nämlich der verpachteten Flächen selbst, wieder für ein Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung zu sorgen, ohne dass die für die flurbereinigten Flächen geschlossenen Pachtverträge gänzlich aufgehoben werden müssen. Aus Eigentümersicht ist zu beachten, dass der Pächter gegebenenfalls auch das Recht hat, eine angemessene Verminderung der Pacht zu verlangen.

Vertragliche Regelungen

Das bereits beschriebene Anpassungsrecht des § 593 BGB kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Dessen ungeachtet empfiehlt es sich jedenfalls aus Verpächtersicht, bei langfristigen Pachtverträgen eine automatische Erhöhung des Pachtzinses vertraglich von vornherein vorzusehen und rechtssicher schriftlich zu regeln. Es bietet sich eine für die gesamte Laufzeit bereits festgelegte Staffelpacht an oder auch eine Indexierung, die sich an der allgemeinen Preisentwicklung orientiert. Derartige vertragliche Regelungen beugen späteren Streitereien vor, auch wenn der erstmalige Vertragsabschluss etwas komplizierter gerät.

Zum Abschluss: Wenn sich keine anderen Möglichkeiten bieten, ist nach Kündigungsmöglichkeiten zu suchen. In manchen Fällen zeigt sich auch, dass der Pachtvertrag wegen Verstoßes gegen gesetzlicher Formvorschriften von vornherein unwirksam war. Nach einer wirksamen Kündigung können die Konditionen jedenfalls immer neu ausgehandelt werden.

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