Fenster in der Wohnungseigentumsanlage – Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?

Wohnungseigentümer fragen sich oft, welche Bestandteile der Wohnung und des Gebäudes eigentlich zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschafts Eigentum gehören. Diese Frage ist nicht nur relevant, wenn einzelne Teile baulich verändert werden sollen, sondern auch insbesondere bei fälligen Instandsetzungsarbeiten. Die Erstere und die Folgefragen sind allerdings streng zu unterscheiden. Fenster können nach allgemeinen rechtlichen Grundsätzen nicht Sondereigentum sein, sondern nur Gemeinschafts Eigentum, weil ohne sie das Gebäude seine Funktion verlieren würde und die Fenster nicht ohne wesentliche Veränderung von dem Gebäude entfernt werden können.

Die Verteilung der Instandhaltungspflichten kann hingegen zwischen den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft vertraglich geregelt werden. Oftmals finden sich hierzu Bestimmungen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung. Bestimmt die Teilungserklärung beispielsweise, dass die Instandsetzung von Fensterscheiben an Außenfenstern dann vom jeweiligen Sondereigentümern zu tragen ist , wenn sie räumlich im Bezug zur einzelnen Wohnung stehen, es sich der Sache nach also um Wohnungs Fenster handelt (und nicht etwa solche des Treppenhauses), so ist eine Bestimmung wirksam und verbindlich. Allerdings sind solche Regelungen regelmäßig eng auszulegen. Wenn eine derart konkrete Bestimmung getroffen wurde, dann spricht dies zusätzlich dafür, hieraus keine allgemeine Regel abzuleiten. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat entsprechend mit Beschluss vom 12. März 2003 (Aktenzeichen: 3 Wx 377/02) entschieden, dass eine solche Regelung noch nicht bedeutet, dass eine entsprechende Kostentragungspflicht auch bei einem fälligen Austausch des ganzen Fensters greift. Vielmehr gilt dann der allgemeine Grundsatz des Paragraphen 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums aufzukommen und dementsprechend jeder Sondereigentümer nur anteilig Kosten für die Instandhaltung zu tragen hat.

Rechtsanwalt Alexander Meier-Greve, Kanzlei für Privatrecht und Immobilienrecht, Drakestr. 42, 12205 Berlin, Tel. 030-8099880.