Immobilienerwerb aus der Zwangsversteigerung und Grundschuldzinsen

Der Chance auf ein Schnäppchen in der Immobilienzwangsversteigerung, denn mindestens Notarkosten und gegebenenfalls der Makler werden gespart, stehen jedoch auch gewisse Risiken gegenüber. Insbesondere bei komplizierten Versteigerungsbedingungen als Resultat widerstreitender Interessen von Gläubigerbank, Eigentümer und gegebenenfalls Dritten sollte die Rechtslage behutsam rechtzeitig vor dem Termin geklärt werden.

Bewohnt oder nicht bewohnt?

Der Erwerb eines leeren Hauses ist immer demjenigen eines bewohnten Hauses vorzuziehen. Auch wenn die Rechtsprechung dem Hauskäufer, der selbst einziehen möchte, das Recht auf Eigenbedarfskündigung gewährt und grundsätzlich mit Zuschlag in der Zwangsversteigerung der Eigentümer das Recht zum Besitz an der Immobilie verliert, § 756 ZPO, sind die Fälle nicht selten, in denen der freiwillige Auszug nicht erfolgt und mit überraschend nachträglich auftauchenden Verträgen die Vereitelung des Räumungsanspruchs versucht wird. Bei renitenten Eigentümern kommt es sogar mitunter zu Vandalismus. In Zweifelsfällen sollte vorab mit dem Eigentümer/Mieter Kontakt aufgenommen werden, um eine glatte Übergabe im Verhandlungswege herbeizuführen.

Das Verkehrswertgutachten

Die wichtigste Informationsquelle über das Objekt bietet das amtliche Verkehrswertgutachten. Es handelt sich um ein vollwertiges Sachverständigengutachten, das im Auftrage des Versteigerungsgerichts erstellt wurde. Ohne Sachverständigengutachten findet kein Versteigerungstermin statt. Vorsicht ist geboten bei Gutachten, die ohne Innenbesichtigung des Objektes erstellt worden sind. Ihre Aussagekraft ist entsprechend beschränkt. Auch sollte der im Gutachten ausgewiesene Verkehrswert immer kritisch hinterfragt werden. Der Verkehrswert ist keine exakt ermittelbare Größe, auch wenn das Gutachten nach der offiziellen Wertermittlungsverordnung erstellt worden ist. Gehen Sie vorsichtshalber von einer Schwankungsbreite von 30 % nach oben oder unten aus.

Erwerb am Gericht vorbei

Viele Laien wundern sich, dass ein zunächst zur Versteigerung angebotenes Objekt schlussendlich doch nicht unter den Hammer kommt. Der Grund hierfür liegt meist darin, dass andere Interessenten bis zum Versteigerungstermin sich mit der Gläubigerbank und den Eigentümern über einen freihändigen Verkauf geeinigt haben. In diesem Fall können zwar keine Kosten für den Notar gespart werden, bei begehrten Objekten wird diese Variante allerdings immer häufiger gewählt. Wer echtes Interesse an einem bestimmten Versteigerungsobjekt hat, sollte daher frühzeitig direkt mit Gläubigerbank und Eigentümer Kontakt aufnehmen. Entsprechende Informationen erteilt das Versteigerungsgericht.

Versteigerungsbedingungen, insbesondere Grundschuldzinsen

Bei der Abgabe von Geboten ist insbesondere zu beachten, dass die Gebote abgegeben werden stets unter Bezugnahme auf die zu Beginn der Bietstunde verkündeten Versteigerungsbedingungen. Der bei erfolgreichem Zuschlag zu zahlende Preis weicht von den ausgerufenen Geboten regelmäßig ab, da die vorrangig zu befriedigenden Gläubigerforderungen noch hinzugerechnet werden müssen.
Schuldner und Eigentümer in der Zwangsversteigerung sind daran interessiert, möglichst schuldenfrei aus der Versteigerung zu kommen, ggf. sogar noch einen Übererlös selbst zu erzielen. In diesem Zusammenhang stellt sich immer wieder das Problem der Anmeldung von Grundschuldzinsen. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Grundschuldgläubiger nach § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet ist, die zur Tilgung der gesicherten Schuld nicht benötigten Grundschuldzinsen zu Gunsten des Sicherungsgebers geltend zu machen, ist umstritten. Verneint hat der BGH eine solche Pflicht zum einen für Zinsen aus einer bestehen gebliebenen Grundschuld, die in einem Teilungsversteigerungsverfahren gemäß § 56 Satz 2 ZVG nach dem Zuschlag neu entstehen, und zum anderen für die Anmeldung der in einem Zwangsversteigerungsverfahren bis zum Zuschlag entstehenden Grundschuldzinsen durch einen vorrangigen Grundschuldgläubiger, der selbst das Verfahren nicht betreibt (BGH NJW 2011, Seite 1500 sowie NJW 2012, Seite 686). Offen gelassen hat der BGH, ob etwas anderes für den Grundschuldgläubiger gilt, der die Zwangsversteigerung selbst betreibt, oder was zu gelten hat, wenn der Anspruch auf Rückübertragung an einen Dritten abgetreten ist. Mit weiterer Entscheidung BGH NJW 2012, Seite 1142, hat der Bundesgerichtshof nun auch für diese Konstellationen entschieden, dass der die Zwangsversteigerung betreibende Grundschuldgläubiger jedenfalls dann nicht verpflichtet ist, für die Erfüllung seiner Ansprüche gegen den Schuldner nicht benötigte Grundschuldzinsen anzumelden, wenn diese Mehranmeldung für ihn mit Risiken behaftet wäre. In diesem Sinne verpflichtet die Abtretung der Ansprüche auf Rückübertragung der Grundschuld an einen Dritten den Gläubiger nicht zur Anmeldung nicht benötigter Grundschuldzinsen, wenn das Absehen von einer Mehranmeldung dazu führt, dass der Zessionar auf die Grundschuldzinsen zugreifen kann.

Eingeschränkte Bestverwertungspflicht

Der Grundschuldgläubiger, der die ihm zur Sicherung seiner Ansprüche verschaffte Grundschuld verwertet, hat allerdings die berechtigten Belange des Sicherungsgebers in angemessener und zumutbarer Weise zu berücksichtigen und muss deshalb bestrebt sein, das bestmögliche Verwertungsergebnis zu erzielen. Das gilt selbst dann, wenn die Verwertung der Sicherheit einen Erlös verspricht, der über dem Betrag der gesicherten Ansprüche liegt, vergleiche hierzu die Entscheidung Bundesgerichtshof NJW 1997, Seite 2672. Begrenzt wird diese so genannte Bestverwertungspflicht durch die eigenen schutzwürdigen Sicherungsinteressen des Gläubigers. Soweit die Gläubigerbank beispielsweise befürchten muss, durch die Geltendmachung eines an und für sich nicht benötigten Teils der Grundschuldzinsen anderen Gläubigern deren vertraglich zugesicherte Rechte auf einen etwaigen Mehrerlös abzuschneiden, ist sie zur Mehranmeldung nicht verpflichtet. In einer solchen gar nicht so seltenen Konstellation ist eine Grundschuld von einem Gläubiger an einen anderen Gläubiger abgetreten worden, allerdings mit der Maßgabe, dass für den Fall einer Verwertung der Grundschuld etwaige Mehrererlöse, die zur Befriedigung der gesicherten Forderungen nicht benötigt werden, bei der abtretenden Bank verbleiben sollen.

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Alexander Meier-Greve ist Rechtsanwalt in Berlin. Der veröffentlichte Artikel ist aus der täglichen anwaltlichen Praxis des Autors entstanden. Er soll dem Leser nützliche Überblicksinformationen liefern, kann aber eine rechtliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Für inhaltliche Richtigkeit und Aktualität kann keine Gewähr übernommen werden.

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