Immobilienkaufvertrag: Vorsicht bei Beitritt zu einem Mietpool

Nicht nur Erwerbern von so genannten Schrottimmobilien, sondern auch vielen Käufer hochwertiger Eigentumswohnungen, speziell in Berlin, wird oft zusammen mit der Wohnung der Beitritt zu einem so genannten Miet-Pool auferlegt. In aller Regel sehen dann die Vertriebsauflagen der Makler und des Bauträgers die Verpflichtung vor, dass jeder Käufer einer Wohnung die entsprechende Mietpoolvereinbarung mitunterzeichnen muss. Dem Kaufvertrag wird dabei in der Regel ein Gesellschaftsvertrag über diesen Mietpool beigefügt. Der Käufer verpflichtet sich zum Beitritt und bevollmächtigt in geeigneter Form einen Dritten, in der Regel den Verkäufer, bereits in der Kaufvertragsurkunde unwiderruflich, alle zum Beitritt und zum Abschluss eines Mieterverwaltungsvertrages erforderlichen Vollmachten zu erteilen.

Der Beitritt zu einem solchen Mietpool sorgt zwar für eine gewisse finanzielle Absicherung des Vermietungsrisikos, wenn das Objekt nicht selbst genutzt werden soll. Auf der anderen Seite stehen aber auch nicht unerhebliche Risiken. Das Hauptrisiko besteht darin, dass dem Erwerber die freie Verfügung über seine Wohnung genommen wird. Einerseits verhindert der Mietpool die eigene lukrative Fremdvermietung auf eigene Rechnung, zum anderen kann die ausgeschüttete Rendite aus dem Pool bei ineffizienter Verwaltung oder Leerstand oder auch nur einem unterdurchschnittlichen Wohnwert der anderen Wohnungen des Pools deutlich unter dem objektiven Mietwert des eigenen erworbenen Objekts liegen.

Darüber hinaus sind im Falle der Unterdeckung des Mietpools in der Regel entsprechende Nachzahlungen an die Gemeinschaft zu zahlen (sog. Einschusspflicht).

Lösungsmöglichkeiten vom Vertrag

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.07.2008, Aktenzeichen V ZR 71/07, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein außerordentlicher Rücktritt vom Vertrag aufgrund der Mietpool-Vereinbarung möglich sein. Denn zwischen Verkäufer und Käufer kann ein Beratungsvertrag zustande kommen, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen dem Käufer einen ausdrücklichen Rat erteilt; dies gilt insbesondere, wenn der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die diesen zum Vertragsabschluss bewegen sollen (Senat, BGHZ 156, 371, 374; 140, 111, 115; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812; Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 821 f.; Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983; Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 175 f.; Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, juris). Der Verkäufer darf kein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie geben, und muss auch über Risiken aufklären, die in dieser Hinsicht mit einem empfohlenen Beitritt zu einem Mietpool verbunden sind (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176 f.). Hierzu zählen insbesondere die Auswirkungen von möglichem Wohnungsleerstand. Der Verkäufer muss das gewöhnliche, insbesondere bei einem Mieterwechsel gegebene, Leerstandsrisiko in jedem Fall, also unabhängig von dem Beitritt zu einem Mietpool, entweder in seiner Berechnung des Mietertrages angemessen berücksichtigen oder aber den Käufer unmissverständlich darauf hinweisen, dass es nicht einkalkuliert worden ist (vgl. Senat, Urt. v. 30. November 2007, V ZR 284/06, NJW 2008, 649 f.).

Erläuterungspflichten des Verkäufers

Empfiehlt er den Beitritt zu einem Mietpool, muss er dem Käufer darüber hinaus die Funktionsweise des Mietpools im Fall von Wohnungsleerstand erläutern. Dazu zählt nicht nur der Vorteil, bei einem Leerstand der eigenen Wohnung keinen vollständigen Mietausfall zu erleiden, sondern auch der Nachteil, das – anteilige – Risiko tragen zu müssen, dass andere Wohnungen nicht vermietet sind (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, aaO; Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, juris). Dabei darf sich der Verkäufer nicht darauf verlassen, dass der Käufer aus dem mit dem Mietpoolbeitritt verbundenen Vorteil auf den spiegelbildlichen Nachteil von selbst schließt. Vielmehr muss er ausdrücklich darauf hinweisen, dass Leerstände anderer Wohnungen, soweit sie über den hierfür einkalkulierten Betrag hinausgehen, zu einer Verringerung auch seines Mietertrages führen. Entsprechendes gilt, soweit andere Kosten, die ein Wohnungseigentümer sonst selbst zu tragen hat, durch den Beitritt zu einem Mietpool auf alle Poolmitglieder umgelegt werden, insbesondere also für die Kosten für die Instandsetzung des Sondereigentums (vgl. Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, aaO).

Grenzen der Aufklärungspflichten

Der Verkäufer muss aber nicht weitergehend auf die Möglichkeit hinweisen, dass der Mietpool infolge einer bei Vertragsschluss nicht absehbaren Entwicklung des Mietmarktes oder der Wohnanlage nicht oder nur um den Preis von Unterdeckungen in der Lage ist, den berechneten Mietertrag auszuschütten. Das Risiko solcher Entwicklungen trägt der Käufer. Seine Interessen werden durch die Verpflichtung des Verkäufers hinreichend gewahrt, den Mietertrag seriös, d.h. nach den im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegebenen Verhältnissen und unter Berücksichtigung von sich bereits abzeichnenden negativen Entwicklungen, zu kalkulieren (vgl. Senat, BGHZ 156, 371, 376). Eine weitergehende Einstandspflicht im Sinne einer Garantie, dass sich der Mietertrag bzw. das Mietpoolergebnis so entwickelt, wie erwartet, übernimmt der Verkäufer in aller Regel nicht (vgl. auch Senat, Urt. v. 18. Juli 2008, V ZR 70/07, zur Veröffentlichung bestimmt).

Die so genannten Badenia-Fälle

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hatte sich im Jahre 2006 mit einer Reihe von Schrott-Immobilien zu befassen, in denen die Mietpool-Vereinbarung besonders ungünstig gestaltet war. Das Gericht hat damals eine allgemeine Aufklärungspflicht über die Besonderheiten eines Mietpool statuiert, weil, so die Argumentation des Gerichts, ein Mietpool an sich eine ungewöhnliche Konstruktion sei, womit ein Käufer ohne vorherigen Hinweis nicht zu rechnen brauche. In dem maßgeblichen Leiturteil des Gerichts, welches über 130 Seiten lang ist und von anderen Obergerichten immer wieder zitiert wrid, finden sich viele nützliche allgemeine Ausführungen zu dem Charakter und den Eigenarten eines Mietpools. Sie können diese Entscheidung unter dem nachfolgenden Link nachlesen: → Urteil des Olg Karlsruhe Az 15 U 64/04 im Volltext.

Auch das Oberlandesgericht Celle nimmt eine generelle Aufklärungspflicht über die besonderen Risiken eines Mietpools an, weil es sich um ein Vertragskonstrukt handele, das für einen durchschnittlichen Käufer ungewöhnlich sei. Nach dem Urteil vom 01.06.2005 – Oberlandesgericht Celle Urteil 16 U 187/04 liegt eine besondere aufklärungspflichtige Benachteiligung des Käufers darin, dass er den Beitritt zum Mietpool nur mit Zustimmung eines Dritten kündigen dürfe und er sich während der Vertragsdauer jeglicher Einflussnahme auf die Vermietung und Verwaltung seiner Wohnung begebe. Auf den Leerstand seiner eigenen und der übrigen Wohnungen könne er keinen Einfluss ausüben.

Kündigungsmöglichkeiten

Die Mietpool-Gesellschaft ist in der Regel für mehrere Jahre unter Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts vertraglich ausgestaltet. Ein vorzeitiger Ausstieg ist nur unter Wahrnehmung eines Kündigungsrechtes aus wichtigem Grund möglich. Dieses Kündigungsrecht aus wichtigem Grund kann nicht wirksam vertraglich modifiziert werden. Nach § 723 Abs. 3 BGB darf außerdem das Kündigungsrecht zwar zeitlich auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden, eine unbegrenzte Kündigungsbeschränkung aus bestimmten Gründen oder nur mit Zustimmung von Dritten ist aber unwirksam, vergleiche Bundesgerichtshof BB 1968, S.1529.

Ein wichtiger Grund, welcher zur Kündigung ohne Beachtung von Fristen berechtigt, liegt bei Unzumutbarkeit einer Fortführung der Mitgliedschaft vor. Dies kann das nachgewiesen pflichtwidrige Verhalten der anderen Gesellschafter oder der Geschäftsführung sein. Ebenso kann ein wichtiger Grund vorliegen, wenn sich seit dem Beitritt zu dem Mietpool die zu Grunde liegenden Verhältnisse wesentlich zum Nachteil des Mitglieds verändert haben, BGH WM 1980,868. Ebenso kann es liegen beim Missbrauch der Vollmachten durch die geschäftsführenden Gesellschafter, Bundesgerichtshof WM 1985, S.997.

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