Ratgeber für private Vermieter von Ferienzimmern und Ferienwohnungen

Nicht mehr nur in klassischen Feriengebieten an den Küsten oder in den deutschen Alpenregionen, sondern vermehrt auch in Städten, insbesondere in Berlin, haben private Eigentümer von Wohnungen das Geschäft mit einer zeitweiligen Vermietung an Feriengäste für sich entdeckt. Angeblich sollen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den Innenstadtbezirken bereits durch die lukrativen Vermietungsmöglichkeiten an Tages-oder Wochentouristen mit beeinflusst werden. Oft übersehen wird, dass ab einem bestimmten Umfang der Vermietungstätigkeit diverse rechtliche Regelungen eingreifen, die den Vermieter gewissermaßen einem echt gewerblichen Beherbergungsbetrieb gleichstellen. Infolgedessen sind entsprechende Verpflichtungen zu erfüllen, bei deren Verstoß teilweise empfindliche Geldbußen drohen. Der nachfolgende Überblick soll Problembewusstsein schaffen.

Zweckentfremdung

Die vermieteten Räume befinden sich fast immer in Wohngebieten und sind sowohl bauplanungsrechtlich als auch bauordnungsrechtlich als Wohnraum errichtet worden. Damit kann die Vermietung als Ferienwohnung bei gewerblichem Charakter in Konflikt geraten mit planungsrechtlichen Festsetzungen nach der Baunutzungsverordnung. Betriebe des Beherbergungsgewerbes können in allgemeinen Wohngebieten nur ausnahmsweise zugelassen werden. Ist eine solche Zulassung im örtlichen Bebauungsplan nicht vorgesehen, kann die untere Bauaufsichtsbehörde gegebenenfalls eine Untersagung aussprechen.
In Ballungsgebieten wird zunehmend von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, durch Gesetz eine Zweckentfremdung zu beschränken. In Berlin ist hierzu im Mai 2014 das Zweckentfremdungsverbotsgesetz in Kraft getreten. In Verbindung mit der entsprechenden Ausführungsverordnung trifft grundsätzlich jeden Vermieter von Wohnraum, wenn die Vermietung nach Tagen oder Wochen an Dritte erfolgt, nicht nur eine Anzeigepflicht, sondern eine solche Vermietung bedarf der ausdrücklichen Genehmigung. Kriterium ist insbesondere, ob durch die Vermietung die Wohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen wird. Wenn der Vermieter die Wohnung allerdings auch für sich weiterhin nutzt und nur einzelne Räume vermietet oder die ganze Wohnung für weniger als sechs Monate im Jahr oder aber ist der Vermieter auf die mit der Vermietung erzielten Einnahmen wirtschaftlich angewiesen, unterliegt diese Art der Vermietung noch nicht dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz bzw. kann der Vermieter auf eine Ausnahmegenehmigung hoffen.

Bei Verstößen gegen das Verbotsgesetz drohen Geldbußen und eine Nutzungsuntersagung.

Beschränkungen in Wohnungseigentumsgemeinschaften

Der private Vermieter einer Eigentumswohnung ist typischerweise zugleich Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei fortgesetzter Vermietungstätigkeit sollte der Vermieter einmal einen Blick in die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung werfen. Diese notariellen Urkunden sind Bestandteil der verbindlichen Regelungen über das Sondereigentum und werden dem Wohnungskäufer zusammen mit dem Kaufvertrag übergeben. In der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung finden sich fast immer Bestimmungen über die zulässige Nutzung des jeweiligen Sondereigentum. Ist eine gewerbliche Nutzung ausdrücklich untersagt, sollte der private Vermieter vorsorglich die Zustimmung des Wohnungseigentumsverwalters zur privaten Vermietung einholen. Wenn in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung oder auch durch nicht angefochtenen Mehrheitsbeschluss in der Wohnungseigentumsversammlung die gewerbliche Dauervermietung als Ferienwohnung ausdrücklich untersagt ist, bejaht die Rechtsprechung dennoch einen Anspruch auf Zustimmung auch bei grundsätzlichen Verbot der gewerblichen Nutzung, wenn gewährleistet ist, dass die Nutzung die übrige Wohnungseigentumsgemeinschaft in ihren berechtigten Interessen nicht unzumutbar beeinträchtigt (Stichwort Stilles Gewerbe). Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes kann die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste bei sonst nicht festzustellenden Belästigungen sogar noch als zulässige Wohnnutzung angesehen werden, Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Januar 2010 Aktenzeichen Az. V ZR 72/09. Es kommt aber stets auf den Einzelfall an, insbesondere auf die tatsächliche jährliche Besucherfrequenz.
Wer überlegt, eine Wohnung erst zu kaufen und diese dann lukrativ etwa über entsprechende Portale zur dauerhaften Kurzzeitvermietung anzubieten, sollte jedenfalls vor der Kaufentscheidung Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sorgfältig überprüfen. Denn ein Verbot der fortgesetzten Kurzfristvermietung in als Wohnraum gewidmeten Wohnungseigentumsanlagen wird bei neugebildeten Wohnungseigentumsgemeinschaften immer häufiger diskutiert und dürfte wirksam vereinbart bzw. beschlossen werden können.

Vermietung oder Untervermietung

Wer nicht als Eigentümer an Feriengäste vermieten möchte, sondern als Mieter, bedarf grundsätzlich einer entsprechenden Zustimmung des Vermieters. Die Rechtsprechung hat immer häufiger mit Zustimmungsklagen zu tun. Die Tendenz geht dahin, dass der Mieter einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters nur dann hat, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung geltend machen kann, welches jedenfalls in der Einkünfteerzielungsabsicht selbst nicht liegt. Vielmehr muss der Mieter geltend machen können, dass er an einer Selbstnutzung der Wohnung zeitweilig gehindert ist. Beispiel für diese eher restriktive und vermieterfreundliche Rechtsprechungstendenz ist das jüngere Urteil des Bundesgerichtshofes, wonach eine allgemein formulierte Untervermietungserlaubnis selbst dann nicht die Erlaubnis zur Untervermietung an Feriengäste mit umfasst, wenn in ihr die Untervermietung an mehrere Personen ausdrücklich geregelt ist, Bundesgerichtshof Urteil vom 8. Januar 2014 Aktenzeichen VIII ZR 210/13.

Einkommensteuer

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in der entsprechenden Anlage der jährlichen Steuererklärung anzugeben. Sofern berücksichtigungsfähige Abzüge, insbesondere Sonderausgaben und Werbungskosten (etwa aufgrund von Möblierungsaufwand oder Schönheitsreparaturen, oder auch Finanzierungskosten) geringer sind als die Einkünfte, unterliegt der Überschuss jenseits des Freibetrags stets der Einkommensteuer.

Umsatzsteuer

Der private Vermieter sollte auch beachten, dass ab einem bestimmten Umfang an Einnahmen und bei entsprechendem Charakter der Vermietung die von ihm verlangten Entgelte der Umsatzsteuer unterliegen. Dies gilt unabhängig von der Qualifizierung der Vermietung als Beherbergungsbetrieb oder als Gewerbebetrieb bei jeder kurzfristigen Vermietungstätigkeit von weniger als sechs Monaten und wenn die Einnahmen bei mehr als 17.500 Euro pro Jahr liegen (Achtung: Hier kommt es auf die Bruttoeinnahmen an, also vor Abzug von Werbungskosten und sonstigen berücksichtigungsfähigen Sonderausgaben).

Gewerblichkeit und Gewerbesteuer

Bei Vermietung einer Ferienwohnung ausschließlich in eigener privater Organisation liegt gewerberechtlich und gewerbesteuerrechtlich noch kein Gewerbebetrieb vor. Wenn allerdings mehrere Wohnungen dauerhaft zur temporären Kurzvermietung angeboten werden und der Vermieter sich zur Erleichterung seiner Arbeit einer hotelähnlichen Organisation bedient bzw. Dritte mit der Erbringung entsprechender Dienstleistungen beauftragt, kann ein Gewerbebetrieb vorliegen. Kritisch wird es insbesondere ab einer Zahl von drei Wohnungen und wenn Zusatzleistungen wie eine Rezeption oder Verpflegung sowie Zimmerreinigung vom privaten Vermieter angeboten werden. Rechtsfolge dieses hotelähnlichen Charakters ist zum einen die Anzeigepflicht gegenüber der örtlichen Gewerbeaufsicht (§ § 14,55 c Gewerbeordnung) und zum anderen die Verpflichtung zur Zahlung von Gewerbesteuer. Im Ausnahmefall kann bereits das Halten einer einzigen Ferienwohnung gewerblich sein, nämlich dann, wenn diese Teil einer entsprechend organisierten größeren Anlage von Ferienwohnungen ist (Bundesfinanzhof, Urteil vom 19. Januar 1990 Aktenzeichen III R 31/87).

Preisangabenverordnung

Der private Vermieter hat praktisch ausnahmslos die Vorgaben der Preisangabenverordnung zu beachten. Hiernach ist er verpflichtet, transparente Preisangaben zu machen und stets die Endpreise anzugeben. Nach einer auch durch die Presse gegangenen Entscheidung des Bundesgerichtshofes gehören hierzu nicht nur die typischen Nebenkosten wie Heizung und Strom, sondern auch beispielsweise die Gebühr für eine Endreinigung (Bundesgerichtshof Urteil vom 6. Juni 1990, NJW 1991, Seite 2706). Die Umsatzsteuer gehört ohnehin dazu.
Der Vermieter sollte hier stets genau und ehrlich sein, insbesondere mit dem Werben mit künstlich niedrigen Grundpreisen sehr vorsichtig sein, da bei Verstößen insbesondere durch Wettbewerber kostenträchtige Abmahnungen und Unterlassungsverfügungen erwirkt werden können.

Gewerbliche Portale oder private Homepage

Wenn der private Vermieter sein Angebot über gewerbliche Portale im Internet anbietet, ist er hierdurch in der Regel von besonderen Informationspflichten befreit, wenn er nur die vom Portal abgefragten Informationen wahrheitsgemäß erteilt . Problematischer ist das private Angebot über eine selbsterstellte Homepage. Im eigenen Interesse sollte ein derartiger privater Vermieter vorsorglich sich selbst als gewerblich einstufen und die dann resultierenden Informationspflichten erfüllen.

Impressum und Informationspflichten

Zu den Grundanforderungen gehört insbesondere ein Impressum . Dieses Impressum muss nicht nur Name und Anschrift des Anbieters enthalten, sondern auch die für ihn geltenden rechtlichen Regelungen bezeichnen, die Aufsichtsbehörde, den Charakter der angebotenen Dienstleistung, steuerliche Informationen sowie weitere Details, die den Rahmen dieses Überblicksartikels sprengen würden. Einzelheiten finden sich insbesondere in der seit März 2010 geltenden Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung.
Zu beachten ist auch, dass das Impressum selbst bereits auf der Startseite des eigenen Internetauftritts erreichbar sein sollte.

Widerrufsrechte

Bewirbt der private Vermieter sein Angebot mit einer eigenen Homepage, kann er bereits bei kleingewerblichem Charakter für den Kunden Widerrufsrechte auslösen, da er nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch dann bereits als Unternehmer gilt. Als so genanntes Fernabsatzgeschäft ist die Buchung dann 14 Tage lang widerruflich, es sei denn, dass der Kunde, insbesondere bei ganz kurzfristigen Buchungen, bereits vor Ablauf der Vierzehntagesfrist die Übernachtungsleistung in Anspruch nimmt und entsprechend darüber belehrt wird, dass die Widerrufsfrist durch die Inanspruchnahme erlischt, §§ 355, 357 BGB. Die reguläre Frist beginnt allerdings frühestens dann, wenn eine dem Gesetz entsprechende Belehrung dem Kunden auch zugegangen ist. Diesbezügliche Einzelheiten sollten mit einem Rechtsanwalt besprochen werden. Die Widerrufsbelehrung sollte nicht nur auf der Homepage selbst klar und deutlich herausgestellt werden, sondern separat auch mit der Buchungsbestätigung an den Kunden per E-Mail oder per Telefax gesandt werden.

Bettensteuer und Citytax

In Berlin wurde zum 1. Januar 2014 eine Übernachtungssteuer für Beherbergungsleistungen eingeführt. Diese so genannte Bettensteuer oder auch Citytax verbreitet sich in Ballungsgebieten immer mehr. In Berlin beträgt die Steuer 5 % des Nettoübernachtungspreises ohne Umsatzsteuer und Nebenleistungen. Sie gilt nur für private Übernachtungen insbesondere durch Touristen, nicht für Buchungen im Rahmen von Geschäftsreisen. Die Steuer wird erhoben beim Beherbergungsbetrieb, welcher dann frei darüber entscheiden kann, ob er die Steuer an den Übernachtungsgast weitergibt oder nicht.
Die Bettensteuer muss unabhängig vom gewerblichen Charakter auch vom privaten nur einzelne Einheiten anbietenden Ferienwohnungs- oder Zimmervermieter bezahlt werden. Das Gesetz definiert den steuerpflichtigen Beherbergungsbetrieb als einen solchen, der kurzfristige Beherbergungsmöglichkeiten gegen Entgelt zur Verfügung stellt (§ 1 Abs. 2 Berliner Übernachtungssteuergesetz). Hiernach kommt es grundsätzlich auf weitere Voraussetzungen wie etwa im Rahmen der Frage, ob eine Gewerbesteuerpflicht besteht, insbesondere Umfang der Vermietungstätigkeit und Unterhaltung einer hotelähnlichen Organisationen, nicht an. Ausgenommen von der Bettensteuer sind allein langfristige Untermietverträge.

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Alexander Meier-Greve, 43, ist Rechtsanwalt in Berlin. Der veröffentlichte Artikel ist aus der täglichen anwaltlichen Praxis des Autors entstanden. Er soll dem Leser nützliche Überblicksinformationen liefern, kann aber eine rechtliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Für inhaltliche Richtigkeit und Aktualität kann keine Gewähr übernommen werden.

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