Ratgeber Schönheitsreparaturen – wirksame und unwirksame Vertragsklauseln (Update Mai 2014)

Schönheitsreparaturenklauseln in Mietverträgen sind oft unwirksam. Nach dem Gesetz ist nicht der Mieter, sondern der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in Stand zu halten und notwendige Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Mieter muss dies nur dann tun, wenn er hierzu im Mietvertrag wirksam verpflichtet wurde.

Der Wohnungsmietvertrag als Allgemeine Geschäftsbedingungen

Als Mietvertrag wird fast immer ein Vordruck oder ein sonstiges Formular verwendet. Unter dieser Voraussetzung gelten die Vertragsbedingungen als so genannte allgemeine Geschäftsbedingungen. Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen strengen Wirksamkeitsvoraussetzungen, weil der Mieter in der Regel keinerlei Einfluss auf die Gestaltung der Bedingungen hat. Insbesondere müssen die Vertragsbedingungen transparent sein, das heißt verständlich und eindeutig. Auch dürfen sie die Rechte des Mieters nicht unangemessen beschränken beziehungsweise die Regelungen ihn nicht unzumutbar belasten.

Schadenersatzansprüche möglich

Wenn der Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, obwohl er nach dem Vertrag hierzu überhaupt nicht verpflichtet war, kann ihm ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zu stehen. Der Bundesgerichtshof hat in einer Leitentscheidung aus dem Monat Mai 2009 entschieden, dass ein solcher Anspruch grundsätzlich besteht. Eine weitere mieterfreundliche Entscheidung (Bundesgerichtshof, Grundeigentum 2008, Seite 1117) hat festgelegt, dass der Vermieter bei Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel keinen Mietzuschlag verlangen darf. Ein Mieter, der Wert darauf legt, Klarheit über die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu erlangen, kann auf gerichtliche Feststellung der Unwirksamkeit der Klausel auch im laufenden Mietverhältnis klagen. Er kann also verlangen, dass der Vermieter sich auf seine Anforderung hin festgelegt und ihm eine entsprechende Erklärung abgibt. Tut der Vermieter dies nicht, kann Klage erhoben werden (Bundesgerichtshof, Grundeigentum 2008, Seite 1045).

Schönheitsreparaturen bei Umbauwunsch des Vermieters

In Abkehr von seiner früheren Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden,, dass ein Ausgleichsanspruch in Geld dann, wenn der Mieter Schönheitsreparaturen nicht durchführt, dann nicht besteht, wenn der Vermieter nach dem Vertragsende ohnehin Umbaumaßnahmen in der Wohnung durchführen möchte, Urteil vom 12. Februar 2014 (Aktenzeichen XII ZR 76/13), diese dann aber tatsächlich nicht durchführt. Entsprechende formularmäßige Klauseln in vielen Standardmietverträgen sind unwirksam. Zu beachten ist allerdings, dass, auch wenn dies nicht jedermann logisch erscheinen wird, wenn der Ankündigung des Vermieters tatsächlich Taten folgen und er die Umbaumaßnahmen tatsächlich durchführt, er Geldersatz für die nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen verlangen kann. Der Bundesgerichtshof stellt ausdrücklich klar, dass der Vermieter zwar an den Schönheitsreparaturen durch die Umbaumaßnahmen kein Interesse mehr hat, der Mieter hierdurch aber nicht entlastet werden soll, weil nach dem Willen des Gesetzgebers der Wert der Schönheitsreparaturen im Mietpreis mindernd berücksichtigt worden ist. Der Bundesgerichtshof geht also davon aus, dass während der Dauer des Mietverhältnisses der Mieter bereits laufend von der Schönheitsreparaturenklausel durch einen relativ herabgesetzten Mietpreis profitiert hat, so dass es gerechtfertigt ist, diesen Vorteil zu Gunsten des Vermieters bei Mietvertragsende wieder abzuschöpfen. Die erwähnte Entscheidung betrifft also einen speziellen Fall, der zunächst geäußerten, dann aber nicht in die Tat umgesetzten Umbauabsicht. Der Bundesgerichtshof behandelt diesen Fall zulasten des Vermieters, weil sonst Missbrauchspotenzial bestünde, wenn vielfach haben Vermieter ein größeres Interesse an Geldersatz als an der tatsächlichen Durchführung von Schönheitsreparaturen, während eine zulässige Schönheitsreparaturenklausel dem Mieter immer das Recht bewahren muss, die Arbeiten in Eigenarbeit kostensparend durchzuführen. Dieses Mieterrecht würde ausgehöhlt, wenn der Vermieter durch eine nur vorgeschobene Umbauabsicht seinen Anspruch vorzeitig in Geldersatz ummünzen könnte.

Anspruch des Vermieters auf Vertragsänderung bei unwirksamer Klausel?

Viele Mieter werden während eines laufenden Mietverhältnisses aufgefordert, einer Änderung des Mietvertrages zuzustimmen, mit welcher eine ungültige Regelung über Schönheitsreparaturen durch eine gültige ersetzt werden soll. Der Vermieter hat hierauf keinesfalls einen Anspruch. In Berlin hat die Wohnungsgesellschaft Degewo mit derartigen Anspruchschreiben für viel Unruhe gesorgt. Mieter müssen allerdings beachten, dass der Vermieter bei unwirksamer Vertragsklausel versuchen kann, die Miete zu erhöhen. Hierzu muss er auf das Vergleichsmietenverfahren zurückgreifen und kann sich nicht auf eine Erhöhung nach Mietspiegel stützen. Die meisten Vermieter schrecken vor der Anwendung des vergleichsweise aufwendigen Vergleichsmietenverfahrens zurück.

Umfang von Schönheitsreparaturen

Was überhaupt Schönheitsreparaturen sind, wird von dem Gesetz nicht definiert. In der Regel wird hierunter verstanden das Tapezieren, Anstreichen oder auch Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Heizkörper und auch der Heizrohre, das Streichen der inneren Türen von beiden Seiten, der Außentür von der Innenseite sowie schließlich der Fenster von innen. Diese Konkretisierung gilt sowohl in der Wohnraummiete als auch in der Geschäftsraummiete. Wenn der Fußboden mit Teppichboden belegt ist, gehört zu den Schönheitsreparaturen auch die Teppichreinigung. Der Bundesgerichtshof hat dies für einen Gewerbemietvertrag Ende 2008 höchstrichterlich entschieden. Bei farbigen Bodendielen dürfte auch die Verpflichtung zum Überstreichen eine noch zulässige Belastung des Mieters darstellen. Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden kann aber nicht verlangt werden. Sieht eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedinungen dies vor, ist die gesamte Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Regel hinfällig, BGH NJW 2009, S. 1408.

Unwirksame Klauseln – Kriterien für eine Überprüfung

Der von den Mieter übernommene Umfang von Schönheitsreparaturen kann wegen Unzumutbarkeit zur Unwirksamkeit der ganzen Klausel fürchten, wenn der Umfang deutlich über das hinausgeht, was der Vermieter nach dem Gesetz an Schönheitsreparaturen zu übernehmen hätte. Aus dieser etwas umständlichen Formulierung folgt praktisch, dass die Schönheitsreparaturenklausel insbesondere dann unwirksam ist, wenn der Mieter auch dann Reparaturen durchführen muss, wenn diese im Einzelfall tatsächlich gar nicht erforderlich sind. Nach diesem Maßstab ist beispielsweise eine Schönheitsreparaturenklausel unwirksam, die den Mieter pauschal zur Renovierung der Wohnung gleich zu Beginn des Mietverhältnisses verpflichtet, ohne dass der Mieter hier für eine Gegenleistung erhält, insbesondere eine gewisse mietfreie Zeit. Ebenso unwirksam ist eine Klausel, die den Mieter nach so genannten starren Fristen turnusmäßig zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, ohne dass explizit in der Klausel dem Mieter im Einzelfall die Möglichkeit gegeben wird, geltend zu machen, dass – etwa wegen langer Abwesenheit oder besonders sorgsamen Umgang mit der Wohnung – der Grad der Abnutzung Schönheitsreparaturen noch überhaupt nicht erforderlich macht. Ist die Klausel so formuliert, dass der Mieter die Beweislast hierfür hat, obwohl im Ausgangspunkt der Vermieter den Anspruch auf Schönheitsreparaturen durchsetzen will, so wird allein in dieser Beweislastumkehr ebenfalls ein Unwirksamkeitsgrund gesehen. Eine Schönheitsreparaturenklausel mit bestimmten Fristen dürfte deshalb nur dann wirksam sein, wenn sprachlich unmissverständlich diese Fristen nur Leitlinien sind und der Vermieter die Beweislast behält, dass die geforderten Arbeiten auch im Einzelfall tatsächlich erforderlich sein sollen. Diesen Anforderungen halten Formulierungen nach Auffassung des Bundesgerichtshofs beispielsweise stand, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen grundsätzlich nach Ablauf der Fristen auszuführen hat oder auch wenn die an sich starr formulierten Fristen vom Vermieter nach billigem Ermessen zu verlängern sind. Es soll auch ausreichen, wenn die Schönheitsreparaturen in der Regel „spätestens nach … Jahren“ auszuführen sind.

Die Unzumutbarkeit und damit Unwirksamkeit der ganzen Klausel kann sich daraus ergeben, dass die genannten Fristen, auch wenn es nur Leitlinien sind, deutlich kürzer sind, als es dem tatsächlichen durchschnittlichen Abnutzungsgrad entspricht. In der Vergangenheit galten Renovierungspflichten von drei Jahren für Küchen und Bäder, von fünf Jahren für Wohnräume und Schlafräume sowie Toiletten und schließlich sieben Jahre für sonstige Nebenräume. Mittlerweile wird von einigen Gerichten bezweifelt, dass diese Fristen den tatsächlichen durchschnittlichen Abnutzungsgrad widerspiegeln. Es wird geltend gemacht, dass aufgrund der technischen Weiterentwicklung der Farben, Bodenbeläge und Tapeten dieser mittlerweile deutlich länger halten. Es bleibt abzuwarten, ob sich hier eine durchgehende Rechtsprechungslinie herausbildet, die möglicherweise dann auch vom Bundesgerichtshof bestätigt wird.

Ausführungsklauseln

Unwirksamkeitsgründe können sich auch aus den so genannten Ausführungsklauseln ergeben. In diesen Bestimmungen des Mietvertrages wird dem Mieter vorgegeben, wie er die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Unwirksam ist z. B. die Formulierung wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf (BGH Urteil vom 28. März 2007 Az VIII ZR 199/06). Weiterhin ist unwirksam die Formulierung, wonach der Mieter den Anstrich im neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen hat (Bundesgerichtshof, Grundeigentum 2008, Seite 1045). Zu beachten ist, dass der Bundesgerichtshof die Unwirksamkeit dieser Klausel nur unter der Voraussetzung annimmt, dass aus dem Gesamtzusammenhang sich die Verpflichtung des Mieters ergibt, auch während des laufenden Mietverhältnisses ausschließlich in den vorgeschriebenen Farben zu renovieren. Wenn in dem Vertragsformular klar und eindeutig die Farbwahl auf die Endrenovierung beziehungsweise auf den Zustand einer Rückgabe der Mietsache beschränkt wird, soll nach Auffassung des Bundesgerichtshofs die Farbwahlklausel zulässig sein. Dieses Ergebnis ist aus unserer Sicht bedenklich, weil dem Mieter hierdurch faktisch eine Endrenovierungspflicht auferlegt wird und diese Endrenovierungspflicht gerade auch dann gilt, wenn tatsächlich noch gar kein Renovierungsbedarf im Einzelfall besteht. In einem solchen Fall nimmt der Bundesgerichtshof sonst gerade die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel an. Hierin ist ein Widerspruch in der rechtlichen Wertung zu sehen. Möglicherweise hat der Bundesgerichtshof hierauf reagiert. Mit Hinweisbeschluss vom 14. Dezember 2010 Aktenzeichen VIII ZR 198/10, NJW 2011 Seite 514, hat er jetzt wiederum entschieden, dass so genannte Weiß-Klauseln am Mietende ebenfalls unwirksam sind. Ist der Mieter bei Rückgabe der Wohnung verpflichtet, Decken, Fenster und Türen in der Farbe weiß zurückzugeben, schränkt dies seine Gestaltungsfreiheit während des laufenden Mietverhältnisses unzulässig ein, weil er bei einer abweichenden Farbgestaltung während des laufenden Mietverhältnisses faktisch zu einer Endrenovierung verpflichtet wird, obwohl an und für sich nach dem Abnutzungsgrad Schönheitsreparaturen möglicherweise noch gar nicht erforderlich sind. Bei einer Beschränkung auf die Farbe weiß am Mietende liegt noch eine unzulässige Klausel vor, weil andere dezente Farben ebenso zulässig sein müssen (BGH a.a.O.).

Wirksam soll die Klausel sein, wonach lackierte Holzteile in dem Farbton zurückzugeben sind, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden (Bundesgerichtshof, Grundeigentum 2008, Seite 1621). Auch dieses Urteil ist zweifelhaft, weil wiederum im Einzelfall in einer solchen Klausel eine Endrenovierungspflicht des Mieters resultiert, die sonst gerade wegen Unangemessenheit zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel führen soll.

Unwirksam ist auch eine Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen, wenn sich nicht aus dem sonstigen Zusammenhang hinreichend deutlich ergibt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auch selbst in eigener Arbeit durchführen darf, Bundesgerichtshof NJW 2010, Seite 2877.

Unwirksamkeit bei Ausführungsvorgaben ohne Differenzierung zwischen Reparaturen während und am Ende des Mietverhältnisses

Unwirksam ist eine sogenannte Ausführungsklausel, die Vorgaben zur Durchführung der Schönheitsreparturen macht (zB Ausführung in neutralem/einheitlichem Erscheinungsbild), hierbei aber nicht eindeutig zwischen Schönheitsreparaturen während und am Ende des Mietverhältnisses differenziert (vgl. aktuell AG Charlottenburg, Urteil vom 23. April 2010, Az 207 C 47/10, LG Berlin Grundeigentum 2010, Seite 1744).

Summierungseffekt

Von dem Bundesgerichtshof entschieden ist auch die Wirksamkeit der Klausel, dass der Mieter nach Einzug in die Wohnung alle erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat. Dies ist nicht zu beanstanden, weil hier eindeutig auf den tatsächlichen Grad der Abnutzung abgestellt wird. Wenn auch nur ein Teil der Regelungen über Schönheitsreparaturen unwirksam ist, erfasst die Unwirksamkeit in der Regel die Verpflichtung des Mieters insgesamt. Zu dem gleichen Ergebnis kommt der so genannte Summierungseffekt . Hiernach soll insbesondere dann, wenn die Verpflichtung zur Übernahme der laufenden Schönheitsreparaturen an sich wirksam vereinbart ist, an anderer Stelle aber der Mieter rechtswidrig ohne Ausnahme zur Durchführung einer Endrenovierung verpflichtet wird, die Gesamtverpflichtung im Rahmen der Schönheitsreparaturenregelung unwirksam sein. Sieht man beide Regelungsteile als Einheit, kommt man nicht nur über den Summierungseffekt, sondern auch über die allgemeine Regel der so genannten Gesamtnichtigkeit zu diesem Ergebnis.

Transparenzgebot bei Abgeltungsklauseln

Eine wichtige Ausnahme vom Grundsatz der Gesamtnichtigkeit stellen die Abgeltungsklauseln dar. Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden, dass unwirksame Abgeltungsklauseln eine an sich wirksam vereinbarte Verpflichtung des Mieters zur Übernahme der laufenden Schönheitsreparaturen nicht infizieren, wie sich das Gericht ausdrückt (Bundesgerichtshof, Grundeigentum 2008, Seite 1045). Von Abgeltungsklauseln spricht man, wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass der Mieter an Stelle von Schönheitsreparaturen einen gewissen Geldbetrag zu zahlen hat, und zwar als Ersatz dafür, dass die Schönheitsreparaturen zwar noch nicht erforderlich sind, trotzdem aber die Wohnung in einem schlechteren Zustand hinterlassen wird, als sie angemietet wurde. Als Faustregel lässt sich festhalten, dass nach den derzeitigen hohen Anforderungen des Bundesgerichtshofs die meisten Abgeltungsklauseln wegen angeblicher Intransparenz unwirksam sein dürften, weil die Art und Weise, wie der zu zahlende Geldbetrag sich im Einzelfall errechnen soll, in den wenigsten Verträgen hinreichend klar sein dürfte. Die so genannte Quotenklausel ist beispielsweise deshalb unwirksam, weil die dort genannten Zahlen nur im schon nicht näher definierten Regelfall gelten sollen, während dann, wenn der konkrete Renovierungsbedarf niedriger ist, sich aus dem Vertrag nicht einmal ein Anhaltspunkt ergibt, wie dann der Geldbetrag angemessen herabzusetzen beziehungsweise allgemein zu berechnen ist.

Abweichende Individualregelungen fast immer möglich

Wichtig ist die abschließende Feststellung, dass die gesamte Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der Klauseln nur dann gilt, wenn es sich um vorformulierte allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Wenn hingegen der Mieter mit dem Vermieter in einer Anlage zum Mietvertrag eine individuelle Regelung getroffen hatte, wird eine solche Regelung praktisch immer wirksam sein. Der Einwand des Wuchers oder der Sittenwidrigkeit dürfte bei Regelungen über durchzuführende Renovierungsarbeiten eher abwegig sein.

Erstattung zu Unrecht ausgeführter Schönheitsreparaturen

Hat der Mieter in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klauseln im Mietvertrag Schönheitsreparaturen ausgeführt, steht ihm grundsätzlich ein Erstattungsanspruch gegen den Vermieter nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zu. Der Anspruch unterliegt nach herrschender Meinung einer kurzen Verjährung von 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache (§ 548 BGB), so AG Schöneberg NJW 2010, S. 3523, LG Freiburg WuM 2010, S. 480.

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