Schadensersatzansprüche gegen die Baufirma einschließlich des Geschäftsführers bei illegalem Zahlungsplan

Erwerber von Immobilien, insbesondere Eigentumswohnungen, im Bauträgermodell können Schadensersatzansprüche nicht nur gegen die Gesellschaft geltend machen, sondern bei vorliegen bestimmter Voraussetzungen auch gegen die Geschäftsführer persönlich. Diese Aussicht ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn sich die Gesellschaft in Zahlungsschwierigkeiten befindet. Auch aus taktischen Gründen ist es wichtig, gegen die handelnden Personen selbst Ansprüche erheben zu können, solange ein Bauträgerprojekt sich zwar bereits in einer Krise, aber noch nicht in einer ausweglosen Situation befindet.
Mit Urteil vom 5. Dezember 2008 (Aktenzeichen V ZR 144/07) hat der Bundesgerichtshof in seinem Leitsatz festgestellt, dass die § 3 und 7 der Makler und Bauträgerverordnung Schutzgesetze im Sinne des § 823 Abs. II BGB sind. Das bedeutet nichts anderes, als dass nach allgemeinen Vorschriften jeder, der gegen die Vorschriften der Makler-und Bauträgerverordnung verstößt, für den hieraus dem Erwerber entstehenden Schaden haftet.

Haftung des GmbH-Geschäftsführers

Das an den Bauträger gerichtete Verbot, Zahlungen entgegenzunehmen, ohne dass die in § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung genannten Voraussetzungen vorliegen, bezweckt den Schutz des Erwerbers zur Schädigungen durch ungesicherte Vorleistungen. Die Verbraucherschutzbestimmung soll in Kombination mit § 3 Abs. 3 Makler- und Bauträgerverordnung sicherstellen, dass Leistungen des Erwerbers ein entsprechender Gegenwert gegenübersteht. Sie ist daher ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. II BGB. Entsprechendes gilt für § 7 Makler-und Bauträgerverordnung, der ebenfalls den Schutz des vorauszahlenden Erwerbers bezweckt. Die Vorschrift soll sicherstellen, dass der Erwerber entweder die zugesagten Leistungen des Bauträgers oder aber die Rückzahlung seiner Mittel erhält, wenn der Wert der Leistung des Bauträgers hinter dem zurückbleibt, was der Bauträger schuldet. Wegen der Verletzung eines Schutzgesetzes kann der Geschäftsführer einer GmbH auch persönlich haften. Zwar handelt der Geschäftsführer im Rahmen seines Aufgabenkreises als Organschaftsvertreter der juristischen Person, so dass diese nach § 31 BGB für Schäden haftet, die er in Ausführung der ihm zustehenden Verrichtungen einem Dritten zufügt. Dieser Grundsatz schließt indessen eine daneben bestehende eigene Haftung des Geschäftsführers nach § 823 Abs. II BGB nicht aus, wenn er persönlich den Schaden durch eine unerlaubte Handlung herbeigeführt hat.

Rückzahlung von Kaufpreisraten

In den weiteren Ausführungen des Gerichtes geht es unter anderem um die Frage, ob ein Schadensersatzanspruch gerichtet auf Rückzahlung von Kaufpreisraten im Ergebnis dann ausscheidet, wenn der Erwerber bereits Eigentum an dem errichteten Bauwerk erlangt hat. Der Bundesgerichtshof stellt sich auch hier auf die Seite des Erwerbers und erklärt, dass die Bürgschaft nach der Makler-und Bauträgerverordnung den Erwerber umfassend gegen jede Störung des Gleichgewichts zwischen den Vorauszahlungen des Erwerbers und den Leistungen des Bauträgers umfassend schützen soll (BGH a.a.O., unter Hinweis auf BGH NJW 2008, Seite 1729).

Bürgschaft ausgereicht oder nicht

Der Hauptfall des krisengeschüttelten Bauträgerkaufes ist der stecken gebliebene Bau bzw. die Situation der Überzahlung. Überzahlung bedeutet, dass der Bauträger bereits mehr Geld erhalten hat, als tatsächlich auf der Baustelle verbaut worden ist. Da in der Praxis eine Klage auf Fertigstellung zwar möglich, aber in der Zwangsvollstreckung äußerst schwierig ist, stellt sich die Frage insbesondere nach einem Schadenersatzanspruch, der auf eine vollständige oder zumindest teilweise Rückzahlung des geleisteten Kaufpreises gerichtet ist. Wenn der Erwerber eine Bürgschaft erhalten hat, steht insoweit als weiterer Schuldner die bürgende Bank zur Verfügung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes führt in Übereinstimmung mit den Vorschriften der Makler-und Bauträgerverordnung die Ausreichung einer Bürgschaft regelmäßig zu einer Befreiung von den strengen Beschränkungen, welche Kaufpreisraten unter welchen Bedingungen der Bauträger von dem Erwerber verlangen darf. Voraussetzung hierfür ist aber, dass der Inhalt der Bürgschaft wiederum den gesetzlichen Vorschriften entspricht. Hieran mangelt es oft.
In der vorgenannten BGH-Entscheidung ging es um eine so genannte Abschmelzungsklausel. Solche sind regelmäßig unwirksam. In diesen Abschmelzungsklauseln spart der Bauträger einen Teil der laufend an die Bank zu zahlenden Bürgschaftskosten. Eine Abschmelzungsklausel sieht vor, dass sich die Bürgschaftssumme fortlaufend um die jeweils gezahlten Kaufpreisraten verringert. Diese Klauseln sind meist deshalb unzulässig, weil sie ohne weitere Voraussetzungen gelten sollen, insbesondere keine Rücksicht darauf nehmen, ob bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist oder nicht.
Wichtig ist als allgemeine Leitlinie, dass die Bürgschaft ohne erkennbare Einschränkungen sämtliche Ansprüche des Erwerbers aus dem Kaufvertrag abdeckt.

Fehlende Fertigstellung oder mangelhafte Fertigstellung

die fehlende Fertigstellung ist von der mangelhaften Fertigstellung streng zu unterscheiden. Bei mangelhafter Fertigstellung bleiben in der Regel ausschließlich die ohnehin nach dem Gesetz bestehenden Gewährleistungsansprüche. Diese sind gegen die Bauträgergesellschaft gerichtet und können außerdem gegen die Geschäftsführer nur dann geltend gemacht werden, wenn diese strafrechtlich relevant, insbesondere betrügerisch, gehandelt haben und hierdurch die Mängel verursacht worden sind. Bei fehlender Fertigstellung kommt die bereits erwähnte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes vergleichsweise häufig zum Tragen, dass die strengen Ratenzahlungsvorschriften der Makler-und Bauträgerverordnung so genannte Schutzgesetze sind. Stellt sich der Ratenzahlungsplan im notariellen Kaufvertrag als rechtswidrig dar, weil die gesetzlichen Vorgaben nicht eingehalten worden sind oder stellt sich heraus, dass unter Vortäuschung eines tatsächlich noch nicht erreichten Bautenstands bereits Zahlungen von den Erwerbern abgefordert worden sind, so ist der Geschäftsführer hierfür in der Regel persönlich verantwortlich. Aufgrund des Schutzgesetzcharakters haftet er dann neben der GmbH auf Schadenersatz.

Sonderfall einvernehmliche Vorauszahlung

Gar nicht so selten ist auch der Fall, in welchen der Erwerber gutgläubig auf Bitten des Geschäftsführers eine Vorauszahlung erbringt,“ damit es auf der Baustelle weitergehen kann“. Auch solche Absprachen entlasten den Bauträger nicht und führen zur Rückzahlungspflicht aufgrund des Verstoßes gegen das Verbot der ungesicherten Vorleistung.

Ausschluss von Ansprüchen nach Fertigstellung

Kommt es im Verlaufe des Klageverfahrens oder sonst doch noch zur Fertigstellung des Bauvorhabens, fallen ursprünglich bestehende Rückzahlungsansprüche nachträglich weg. Nach der Rechtsprechung wird der ursprünglich vorhandene Verstoß gegen die Makler-und Bauträgerverordnung gewissermaßen geheilt. Voraussetzung ist aber, dass die Fertigstellung genau entsprechend dem Kaufvertrag erfolgt ist und nicht in anderer Weise. Baumängel bleiben bei dieser Bewertung außen vor. Diese sind separat geltend zu machen. Exemplarische Urteile des Bundesgerichtshofes und von deutschen Obergerichten finden Sie in den Beiträgen → Bundesgerichtshof zu Schutzgesetzcharakter der Makler- und Bauträgerverordnung, → OLG Naumburg zu Schadenersatz bei illegalem Ratenzahlungsplan,→ OLG Stuttgart zu Rückzahlungsansprüchen nach Fertigstellung.

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