Überblick über das Zwangsversteigerungsverfahren

Im Rahmen einer Zwangsversteigerung lassen sich immer noch Schnäppchen machen. Dies geht dann oftmals zulasten der meisten Gläubiger des Eigentümers und Schuldners im Zwangsversteigerungsverfahren. Dem Mieter droht die Kündigung durch den Ersteher. Naturgemäß ist das Versteigerungsverfahren von vielen Unsicherheiten geprägt. Wer keine Spielernatur ist, tut oftmals gut daran, sich bereits frühzeitig mit allen Beteiligten, insbesondere auch unter Einbeziehung sämtlicher im Grundbuch eingetragenen Gläubiger, in Verbindung zu setzen und die eigenen wohlverstandenen Interessen sowohl geltend zu machen als auch mit demjenigen der anderen Beteiligten in einen gerechten Ausgleich zu bringen.

Im Teilungsversteigerungsverfahren werden Miteigentümergemeinschaften auseinandergesetzt, indem auf Antrag auch nur eines einzigen Miteigentümers das gesamte Objekt im Wege der Versteigerung zu Geld gemacht wird. Sinn und Zweck der entsprechenden gesetzlichen Vorschrift des § 180 ZVG besteht darin, dass bei unüberbrückbaren Meinungsverschiedenheiten in Miteigentümergemeinschaften der einzige Ausweg im Zwangsverkauf liegt. Anders als die Immobilie lässt sich der Erlös in Geld problemlos nach den Miteigentumsanteilen aufteilen. Allerdings darf nicht verschwiegen werden, dass auch über die Erlösverteilung gestritten werden kann und das Versteigerungsgericht sich hier erfahrungsgemäß im Rahmen der Erstellung des gesetzlichen Teilungsplans zurückhält. Können sich die Miteigentümer auch über die Erlösverteilung nicht einig werden, bleibt oftmals nur noch der Zivilrechtsweg, also ein zweites gerichtliches Verfahren im Anschluss an die Zwangsversteigerung.

Die Rangklassen

Die Erlösverteilung geschieht insbesondere unter Beachtung der Rangklassen des § 10 Zwangsversteigerungsgesetz.
§ 10 Zwangsversteigerungsgesetz lautet wie folgt:
Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge:
1.
der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können;
1a.
im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt; diese Kosten sind nur zu erheben, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist, und pauschal mit vier vom Hundert des Wertes anzusetzen, der nach § 74a Abs. 5 Satz 2 festgesetzt worden ist;
2.
bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 und 5 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;
3.
die Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten des Grundstücks wegen der aus den letzten vier Jahren rückständigen Beträge; wiederkehrende Leistungen, insbesondere Grundsteuern, Zinsen, Zuschläge oder Rentenleistungen, sowie Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind, genießen dieses Vorrecht nur für die laufenden Beträge und für die Rückstände aus den letzten zwei Jahren. Untereinander stehen öffentliche Grundstückslasten, gleichviel ob sie auf Bundes- oder Landesrecht beruhen, im Range gleich. Die Vorschriften des § 112 Abs. 1 und der §§ 113 und 116 des Gesetzes über den Lastenausgleich vom 14. August 1952 (Bundesgesetzbl. I S. 446) bleiben unberührt;
4.
die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, soweit sie nicht infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind, einschließlich der Ansprüche auf Beträge, die zur allmählichen Tilgung einer Schuld als Zuschlag zu den Zinsen zu entrichten sind; Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen, insbesondere Zinsen, Zuschläge, Verwaltungskosten oder Rentenleistungen, genießen das Vorrecht dieser Klasse nur wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge;
5.
der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist;
6.
die Ansprüche der vierten Klasse, soweit sie infolge der Beschlagnahme dem Gläubiger gegenüber unwirksam sind;
7.
die Ansprüche der dritten Klasse wegen der älteren Rückstände;
8.
die Ansprüche der vierten Klasse wegen der älteren Rückstände.
(2) Das Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht auch für die Kosten der Kündigung und der die Befriedigung aus dem Grundstück bezweckenden Rechtsverfolgung.

(3) Zur Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nr. 2 müssen die dort genannten Beträge die Höhe des Verzugsbetrages nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes übersteigen; liegt ein vollstreckbarer Titel vor, so steht § 30 der Abgabenordnung einer Mitteilung des Einheitswerts an die in Absatz 1 Nr. 2 genannten Gläubiger nicht entgegen. Für die Vollstreckung genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.

Gehört ein Gläubiger nicht zu den bevorrechtigten Wohnungseigentümern bei Versteigerung einer Eigentumswohnung gemäß § 10 Nummer 2 ZVG, so kann er, wenn er nicht bestrangig betreibender Gläubiger im Sinne des § 10 Nummer 5 ZVG ist, oftmals mit einem Anteil am Versteigerungserlös nicht rechnen.

Ich berate seit Jahren Beteiligter am Zwangsversteigerungsverfahren bei der Geltendmachung ihrer Rechte, ob Mieter im betroffenen Objekt, den Schuldner bei der Erarbeitung einer Strategie zur Abwehr der Zwangsversteigerung, dem Gläubiger bei der Anmeldung seiner Forderungen oder dem Beitritt zum Verfahren oder auch den Interessenten und Mitbieter.

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