Kammergericht: Nutzung von Außenflächen durch Mieter ohne Vertrag ist widerruflich

Das Kammergericht hat mit Urteil vom 14. Dezember 2006 Aktenzeichen 8U 83/06 eine wichtige Entscheidung zu der in der Praxis häufigen Konstellation gefällt, dass ein Wohnungsmieter ohne ausdrücklichen schriftlichen Vertrag über Jahre hinweg mit Duldung des Vermieters bestimmte Flächen außerhalb der Mietwohnung nutzt. Hierbei kann es sich um einen Gartenteil handeln, eine Unterstellmöglichkeit, aber auch einen PKW-Stellplatz. Das Kammergericht hat hierzu entschieden, dass solche faktischen Gestattungen vom Vermieter einseitig widerrufen werden können.

Kein Nutzungsverhältnis durch stillschweigende Genehmigung mit Bindungswillen

Eine bloße Duldung, auch über mehrere Jahre, begründet ohne das Hinzutreten weiterer Umstände kein vertragsähnliches Nutzungsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Damit kommt durch eine solche Duldung kein Vertrag zu Stande, welcher nämlich nicht ohne weiteres einseitig wieder aufgelöst werden könnte. Die rein faktische Gestattung ist in der Regel nicht von einem rechtlichen Bindungswillen des Vermieters getragen. Eine solche Gestattung ist nach Auffassung des Kammergerichts frei widerruflich, vergleiche hierzu auch die Entscheidung Landgericht Wuppertal WuM 1996, Seite 267, sowie Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-und Wohnraummiete, 3.Auflage III B, Rn. 1225.

Interessenabwägung

In der zitierten Entscheidung des Kammergerichts wurde auch eine Interessenabwägung vorgenommen. Der Vermieter konnte hier geltend machen, die von dem Mieter genutzten Gartenflächen für eine Umgestaltung zu benötigen. Der Mieter wiederum hatte zugestanden, dass der von ihm beanspruchte Gartenteil grundsätzlich auch für andere Mieter zugänglich sein müsse. Ein besonderes Eigeninteresse an der alleinigen Nutzung konnte er im übrigen nicht geltend machen. Die Interessenabwägung ging damit zu Gunsten des Vermieters aus (Vorinstanz der Entscheidung: Amtsgericht Berlin-Tiergarten Aktenzeichen 5C 14/04.

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