Im November 2009 hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg die Anforderungen an die Berechnung einer Sanierungsausgleichsabgabe nach Aufhebung eines Sanierungsgebietes weiter konkretisiert. Insbesondere wird exemplarisch dargestellt, warum nach Auffassung des Gerichts die so genannte Zielbaummethode nach § 28 Wertermittlungsverordnung für zulässig erachtet wird.

Die Entscheidung OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. November 2009, Aktenzeichen 2 B 7.07 im Volltext

Tatbestand
Die Kl. wenden sich gegen ihre Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag.

2 Sie sind zu je einem Viertel Eigentümer des 355 m² großen Grundstücks P. in Berlin-Moabit, das mit einem 1882 errichteten fünfgeschossigen Mietswohnhaus bebaut ist. Das Grundstück lag in dem mit Verordnung vom 4. Juli 1972 (GVBl. S. 1261) förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Tiergarten-Turmstraße. Im Zuge der Sanierung wurde das Wohnhaus von dem damaligen Eigentümer, dem inzwischen verstorbenen Ehemann der Kl. zu 1. und Vater der Kl. zu 2. bis 4., mit Hilfe ihm von der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin in Höhe von 1.253.563,76 DM bewilligter Baukosten- und Aufwendungszuschüsse instand gesetzt und modernisiert. Der mit Verordnung vom 2. April 1991 (GVBl. S. 82) festgesetzte Bebauungsplan II-99 weist das Grundstück als allgemeines Wohngebiet aus und lässt auf ihm entsprechend dem Bestand eine fünfgeschossige Bebauung mit einer maximalen Bautiefe von 15 m zu.

3 Nachdem die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets durch Verordnung vom 21. September 1995 (GVBl. S. 615) mit Wirkung vom 29. September 1995 aufgehoben worden war, zog das Bezirksamt Tiergarten von Berlin die Kl. durch vier gesonderte Bescheide vom 25. November 1998, in der Begründung ergänzt durch einen Bescheid vom 5. Februar 1999, jeweils zu einem Ausgleichsbetrag von 10.540 DM und damit insgesamt zu einem Ausgleichsbetrag von 42.160 DM heran. Diesen Betrag hatte das bezirkliche Vermessungsamt in einem Gutachten vom 30. Juni 1998 ermittelt. Es hatte dabei den Endwert auf der Grundlage von Bodenrichtwerten bestimmt, daraus im Wege der Multifaktorenanalyse bzw. Zielbaummethode den Anfangswert abgeleitet und so eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 63.900 DM errechnet. Diesen Betrag hatte es in einem weiteren Berechnungsschritt in Anwendung der Berliner Ausführungsvorschriften zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung und zur Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach §§ 152 bis 155 des Baugesetzbuches (AV Ausgleichsbeträge) in der Fassung vom 26. Mai 1994 (ABl. S. 1964 – nachfolgend AV Ausgleichsbeträge 1994) zur Berücksichtigung einer geringeren Ertragsfähigkeit des Grundstücks wegen der bestehen bleibenden Bebauung (Nr. 7 AV Ausgleichsbeträge 1994) auf 42.160 DM reduziert. Den gegen diese Bescheide gerichteten Widerspruch der Kl. wies die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit Widerspruchsbescheid vom 30. April 2001 zurück.

4 Die Kl. haben hiergegen Klage erhoben. Zur Begründung haben sie insbesondere die Anwendung der Zielbaummethode beanstandet und eine von ihnen eingeholte Stellungnahme des Bewertungssachverständigen Dr.-Ing. … vom 28. Februar 2005 mit dem Ergebnis einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung von 42.245 DM bzw. – bei Berücksichtigung der bestehen bleibenden Bebauung entsprechend den AV Ausgleichsbeträge in der Fassung vom 12. November 2002 (GVBl. 2003 S. 1761 – nachfolgend AV Ausgleichsbeträge 2002) – von 23.575,57 DM vorgelegt.

5 Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 24. Januar 2007 auf der Grundlage eines von ihm eingeholten Sachverständigengutachtens des Dr.-Ing. … vom 16. August 2006 abgewiesen, in dem eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung (ohne Berücksichtigung von Abschlägen nach den AV Ausgleichsbeträge) von 44.020 DM ermittelt wurde. Zur Begründung hat es ausgeführt, nach § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV sei der Wert des Bodens ohne Bebauung zu Grunde zu legen und durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln. Fehle es an aussagekräftigem Datenmaterial über Vergleichskäufe von unbebauten Grundstücken im ehemaligen Sanierungsgebiet oder anderen vergleichbaren Gebieten, bestehe weiterhin die Möglichkeit des Vergleichs geeigneter Bodenrichtwerte. Eine weitere geeignete Berechnungsmethode sei die Multifaktorenanalyse bzw. Zielbaummethode. Gemessen daran sei der von dem Beklagten errechnete Ausgleichsbetrag im Ergebnis nicht zu beanstanden. Entsprechend der Berechnung des von dem Gericht beauftragten Sachverständigen sei eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung in Höhe von 44.020 DM festzustellen. Der Sachverständige habe seine Vorgehensweise detailliert und nachvollziehbar dargestellt und erläutert, auf welcher Grundlage er die Bewertung der einzelnen Lagekriterien vorgenommen habe. Anhaltspunkte dafür, dass den im Rahmen seines Einschätzungsspielraums getroffenen Bewertungen verfehlte Erwägungen oder Annahmen zugrunde lägen, seien nicht erkennbar. Eine Verringerung des Ausgleichsbetrags aufgrund bestehen bleibender Bebauung komme nicht in Betracht. Nach § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV sei der Wert des Bodens ohne Bebauung zu ermitteln. Eine Ausnahme lasse allein die Reduktionsklausel in § 28 Abs. 3 Satz 2 WertV zu. Sie erfasse die Fälle, in denen die Berechnung des Bodenwerts anhand der zulässigen Nutzbarkeit des Grundstücks den Eigentümer unzumutbar belaste, weil die vorhandene Bebauung der Verwirklichung einer rechtlich zulässigen höheren Nutzung für einen möglicherweise langen Zeitraum entgegenstehe. Weder hinsichtlich des Maßes noch hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung, die von dem Begriff der zulässigen Nutzbarkeit in § 28 Abs. 3 Satz 2 WertV ebenfalls umfasst sei, liege aber eine geringere Ausnutzung vor, denn das vorhandene Wohngebäude entspreche den bauplanungsrechtlichen Vorgaben. Ein “Bebauungsabschlag” bzw. eine sogenannte Abzinsung könne auch nicht auf die Vorschriften der AV Ausgleichsbeträge gestützt werden. Die in Nr. 6.5.1 Buchst. b der AV Ausgleichsbeträge 2002 bei Ertragsgrundstücken mit Ausnahme von Grundstücken in Wohn- und/oder Teileigentum vorgesehene Berücksichtigung einer eingeschränkten Ertragsfähigkeit der Bebauung gegenüber einer Neubebauung sei von der Regelung des § 28 Abs. 3 Satz 2 WertV nicht gedeckt. Die Verwaltung sei gegenüber der Verpflichtung zur Erhebung öffentlicher Abgaben auch nicht befugt, eigene, über die gesetzlichen Bestimmungen hinausgehende Ermäßigungstatbestände einzuführen. Die in den Ausführungsvorschriften enthaltene Regelung begegne davon unabhängig unter Berücksichtigung des Gleichheitssatzes Bedenken, da die generelle Ausnahme für Grundstücke in Wohnungs- und/oder Teileigentum nicht nachvollziehbar sei. Die Voraussetzungen für einen Erlass nach § 155 Abs. 4 BauGB seien weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, zumal die Modernisierung des Wohngebäudes zu wesentlichen Teilen mit öffentlichen Mitteln gefördert worden sei.

6 Die Kl. haben gegen dieses ihnen am 7. März 2007 zugestellte Urteil am 4. April 2007 die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung eingelegt, mit der sie ihre Klage weiterverfolgen, soweit sie zu einem Ausgleichsbetrag von mehr als 23.575,57 DM herangezogen worden sind. Zur Begründung berufen sie sich zunächst auf ihre erstinstanzlich gegen die Zielbaummethode vorgetragenen Einwendungen. Weiter machen sie geltend, der Bekl. wende die AV Ausgleichsbeträge 2002 auch hinsichtlich der darin geregelten Abzinsung in ständiger Verwaltungspraxis weiter an. Nach dem Gleichbehandlungsgrundsatz könnten deshalb auch sie die Anwendung dieser Ausführungsvorschriften beanspruchen. Der Bekl. könne auch nicht einwenden, dass “keine Gleichbehandlung im Unrecht” beansprucht werden könne, wenn er in schwebenden Angelegenheiten noch nach den Ausführungsvorschriften verfahre. Die vom Verwaltungsgericht in Bezug genommenen Vorschriften rechtfertigten es nicht, die bestehen bleibende Bebauung nur unter einschränkenden Voraussetzungen als erheblich anzusehen bzw. allein an der zulässigen Bebaubarkeit zu messen. Neben der Sanierung habe die öffentlich geförderte Modernisierung gestanden. Das Gebäude sei mit einem Aufwand von etwa 1,5 Mio. DM modernisiert worden. Die Regelungen der AV Ausgleichsbeträge beruhten auf der gerechten Erwägung, den dafür zu erbringenden Eigenmitteleinsatz nicht zu erhöhen bzw. die gewährten Zuschüsse nicht zurückzuholen. Die Wirkung der Modernisierung dürfe nicht durch die Erhebung eines Ausgleichsbetrags geschmälert werden, der nach der Zielbaummethode keine Aufwendungen – erst recht keine für das betroffene Grundstück – zur Voraussetzung habe, zumal durch die Sanierung sachlich nur geringfügige Effekte hervorgebracht worden seien. Das Gericht sei an die Ausführungsvorschriften gebunden, solange sich der Verordnungsgeber nicht zu ihrer Änderung entschließe. Es dürfe die Rechtsanwendung nicht in einem Einzelfall zum Nachteil des Betroffenen ändern. Schließlich hätte es auf die Möglichkeit eines Erlasses hinweisen müssen. Die Kl. hätten für die Modernisierung des Gebäudes neben den öffentlichen Zuschüssen fremd finanzierte Mittel in Höhe von 480.000 DM aufgewendet und wären durch die Erhebung der Ausgleichsabgabe einem wirtschaftlich nicht kalkulierbaren Risiko ausgesetzt.

7 Die Kl. beantragen,

8 unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Berlin vom 24. Januar 2007 die Bescheide des Bezirksamts Tiergarten von Berlin vom 25. November 1998 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 30. April 2001 aufzuheben, soweit sie darin zu einem Ausgleichsbetrag von zusammengerechnet mehr als 23.575,57 DM herangezogen wurden.

9 Der Bekl. beantragt,

10 die Berufung zurückzuweisen.

11 Er verteidigt die angegriffenen Bescheide und beruft sich dazu auch auf das erstinstanzliche Urteil. Der Anfangswert habe weder im Vergleichs- noch im Bodenrichtwertverfahren bestimmt werden können. Zum Wertermittlungsstichtag habe sich ein Gebiet außerhalb bereits bestehender Sanierungsgebiete mit vergleichbar schlechtem städtebaulichen Qualitätszustand wie das Sanierungsgebiet vor Beginn der Sanierung nicht finden lassen. Die deshalb zur Ableitung des Anfangswerts herangezogene Multifaktorenanalyse bzw. Zielbaummethode sei als geeignetes Wertermittlungsverfahren mehrfach gerichtlich bestätigt worden. Der von dem Sachverständigen angewandte Zielbaum sei auf die besondere städtebauliche Situation im Land Berlin zugeschnitten und abgestimmt worden. Die Kl. irrten im Übrigen, wenn sie den AV Ausgleichsbeträge Außenwirkung beimäßen, vielmehr handele es sich um Verwaltungsvorschriften. Der Gleichheitssatz sei nicht verletzt. Der Bekl. habe im erstinstanzlichen Verfahren eine Überprüfung nach den AV Ausgleichsbeträge 2002 durchgeführt, die aber zu einem höheren Ergebnis geführt habe. Er habe ferner seine Auffassung zur Ungültigkeit der Nr. 6.5.1 Buchst. b AV Ausgleichsbeträge 2002 offengelegt. Die Anrechnung einer Bodenwerterhöhung durch die von den Kl. angeführten Modernisierungsaufwendungen nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Hs. 1 BauGB komme nicht in Betracht, da die Modernisierung bereits beim Anfangswert berücksichtigt worden sei. Erlassgründe nach § 155 Abs. 4 und 5 BauGB lägen eindeutig nicht vor.

12 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakten und auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

die Entscheidungsgründe

13 Die Berufung ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht in vollem Umfang abgewiesen. Die angefochtenen Heranziehungsbescheide sind, auch soweit sie mit der eingeschränkten Berufung noch angegriffen werden, rechtmäßig und verletzen die Kl. nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

14 Die Rechtsgrundlage für die Erhebung des Ausgleichsbetrags findet sich in den Vorschriften der §§ 154 ff. BauGB in Verbindung mit der nach § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Wertermittlungsverordnung (WertV). Gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer sind im Verhältnis ihrer Anteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum heranzuziehen. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts besteht nach § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Die Wertermittlungsverordnung bestimmt, dass sowohl der Anfangs- als auch der Endwert bezogen auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wird, zu ermitteln ist (§ 28 Abs. 2 Satz 2 WertV).

15 Nach allgemeiner Auffassung ist bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen, da die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann sowie Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 – 4 C 6.01 -, DVBl. 2002, S. 1479). Dieser Spielraum besteht grundsätzlich auch bei der Wahl anderer Bewertungsverfahren (vgl. Sächs. OVG, Urteil vom 17. Juni 2004 – 1 B 854/02 -, SächsVB 2005, S. 89; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. August 2006 – 10 S 7.06 -, Juris Rn. 6). Er erstreckt sich allerdings nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. So müssen bei jeder Wertermittlung die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung beachtet werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002, aaO.).

16 1. Hiervon ausgehend hat das Verwaltungsgericht zu Recht und mit zutreffender Begründung angenommen, dass durch die im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Tiergarten-Turmstraße durchgeführten Sanierungsmaßnahmen eine den festgesetzten Ausgleichsbetrag von insgesamt 42.160 DM überschreitende Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks der Kl. eingetreten ist. Der Senat folgt insoweit dem vom Verwaltungsgericht eingeholten Sachverständigengutachten, das anstelle der von dem Bekl. ursprünglich mit 63.900 DM berechneten Bodenwertsteigerung zu dem Ergebnis einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung von 44.020 DM kommt.

17 a) Nicht zu beanstanden ist zunächst die Bestimmung des Endwerts, die sich auf vom Gutachterausschuss für das Sanierungsgebiet ermittelte Bodenrichtwerte stützt.

18 aa) Die Bestimmung des Endwerts unter Rückgriff auf Bodenrichtwerte ist mit den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung zu vereinbaren. § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV sieht vor, dass bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts der Wert des Bodens durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist. Der Anfangs- und Endwert sind danach in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14 WertV) zu bestimmen (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002, aaO.; Beschluss vom 16. November 2004 – 4 B 71.04 -, NVwZ 2005, S. 449; Kleiber in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand 15. Juni 2009, § 28 WertV, Rn. 9). Gemäß § 13 Abs. 1 WertV sind hierzu Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Nach § 13 Abs. 2 WertV können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte, die nach § 196 Abs. 1 BauGB vom Gutachterausschuss aufgrund der Kaufpreissammlung zu ermitteln sind, herangezogen werden. Dabei hat die Wertermittlung durch unmittelbare Ableitung aus Kaufpreisen für vergleichbare Grundstücke (direktes Vergleichswertverfahren) grundsätzlich Vorrang vor der Wertermittlung auf der Grundlage der als Durchschnittswerte definierten Bodenrichtwerte (vgl. OVG Rh.-Pf., Urteil vom 14. September 2004 – 6 A 10530/04 -, Juris Rn. 42; BGH, Urteil vom 17. Mai 1991 – V ZR 104/90 -, NJW 1991, S. 2698; Kleiber, aaO., § 13 WertV Rn. 40). Eine verlässlichere Wertbestimmung im direkten Vergleichswertverfahren setzt allerdings voraus, dass genügend tatsächliche Vergleichspreise für Vergleichsgrundstücke zur Verfügung stehen. Dies ist hier nicht der Fall, so dass der Gutachter zur Bestimmung des Endwerts auf Bodenrichtwerte zurückgreifen durfte.

19 Allerdings begründet der Gutachter die Wahl des Bodenrichtwertverfahrens lediglich relativ pauschal damit, dass in bestimmten Regionen oftmals nur wenige aussagekräftige Verkaufsfälle vorlägen und so keine Vergleichsobjekte in ausreichender Anzahl zur Verfügung stünden (S. 41 des Gutachtens), ohne konkret auf die Datenlage für das zu bewertende Grundstück einzugehen. Indes hat der Bekl. auf den erstinstanzlichen Einwand der Kl., es hätten Vergleichsobjekte für den zu beurteilenden Zeitpunkt vorgetragen werden müssen, dargelegt, dass um den Wertermittlungsstichtag Preise für geeignete Vergleichsgrundstücke nicht in ausreichender Zahl zur Verfügung standen. Dem haben die Kl. nicht substantiiert widersprochen, und auch der von ihnen beauftragte Bewertungssachverständige attestiert dem Vermessungsamt, das auf dieselbe Weise vorgegangen war wie der gerichtlich bestellte Gutachter, den Endwert sach- und fachgerecht ermittelt zu haben.

20 bb) Die konkrete Ableitung des Endwerts begegnet ebenfalls keinen Bedenken. Da kein auf den Wertermittlungsstichtag – hier nach § 28 Abs. 2 WertV i.V.m. § 162 BauGB der 29. September 1995 – bezogener Bodenrichtwert zur Verfügung stand, hat der Gutachter aus den im Bodenrichtwertatlas für die Stichtage 31. Dezember 1994 und 31. Dezember 1995 ausgewiesenen Bodenrichtwerten im Wege der Interpolation einen für den 29. September 1995 geltenden Wert abgeleitet. Dass er dabei, ebenso wie zuvor das Vermessungsamt, eine lineare Preisentwicklung zwischen den beiden Wertermittlungsstichtagen unterstellt hat, ist sachgerecht und von dem ihm einzuräumenden Wertermittlungsspielraum gedeckt. Der Bekl. hat dazu überzeugend ausgeführt, dass selbst bei einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen der Versuch, eine von einer linearen Entwicklung abweichende Preisentwicklung innerhalb eines Jahres nachzuweisen, wegen der gewöhnlich starken Kaufpreisstreuung, die erfahrungsgemäß jede möglicherweise vorhandene Preisentwicklung innerhalb eines so kurzen Zeitraums überdecke, regelmäßig scheitern müsste. Auch die Kl. haben nicht dargetan, weshalb von einem anderen Wert auszugehen wäre.

21 Da sich die vorhandenen Bodenrichtwerte auf eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,5 bezogen, musste der Sachverständige den von ihm auf den Wertermittlungsstichtag abgeleiteten Wert mit Hilfe eines Umrechnungskoeffizienten auf das nach dem Bebauungsplan II-99 für das klägerische Grundstück zulässige höhere Nutzungsmaß umrechnen. Dabei hat er zutreffend eine mögliche GFZ von 2,75 zugrunde gelegt (Grundstücksbreite von 13 m – zulässige Bebauungstiefe von 15 m – zulässige Anzahl von 5 Vollgeschossen ÷ 355 m² Grundstücksfläche = 2,7464).

22 b) Ebenso wenig ist die Ermittlung des Anfangswerts, den der Gutachter im Wege der Multifaktorenanalyse (sog. Zielbaummethode) aus dem Endwert abgeleitet hat, zu beanstanden.

23 aa) Die Anwendung dieses Wertermittlungsverfahrens steht im Einklang mit den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung. Wie bereits dargelegt, ist der Bodenwert nach § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (vgl. auch §§ 15 Abs. 2, 21 Abs. 2 WertV). Dieses Verfahren ist jedoch nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und – im Fall der Sanierung – dessen Erhöhung auf diesem Wege zuverlässig zu ermitteln sind. Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, ist eine andere geeignete Methode anzuwenden, denn die Wertermittlungsverordnung ist hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996, aaO.; Urteil vom 17. Mai 2002, aaO.). Zulässig ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann (bestätigend für das Zielbaumverfahren jedenfalls bzgl. der Ableitung des Anfangswertes aus dem Endwert: BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004, aaO.).

24 Hier konnte der Anfangswert nicht im Vergleichswertverfahren, sei es unter direktem Rückgriff auf Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke oder im Bodenrichtwertverfahren festgestellt werden. Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV, wonach die für die Berechnung der Bodenwerterhöhung maßgebenden Anfangs- und Endwerte des Grundstücks auf den selben Zeitpunkt zu ermitteln sind, war der Anfangswert des Grundstücks anhand der Qualitätsgegebenheiten zu dem hier schon mehrere Jahrzehnte zurückliegenden Stichtag vor Bekanntwerden der Sanierungsabsicht, andererseits aber unter Zugrundelegung der allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag zu bestimmen. Wie der Bekl. unwidersprochen und auch nachvollziehbar dargelegt hat, lässt sich aber zum Wertermittlungsstichtag ein Gebiet außerhalb bereits bestehender Sanierungsgebiete mit vergleichbar schlechtem städtebaulichen Qualitätszustand wie das Sanierungsgebiet vor Beginn der Sanierung nicht finden und es liegen auch keine Bodenrichtwerte vor, aus denen der Anfangswert abgeleitet werden könnte.

25 bb) Die von dem gerichtlichen Sachverständigen angewandte Multifaktorenanalyse bzw. Zielbaummethode ist gemessen an den allgemeinen Grundsätzen zur Würdigung und Verwertung von Sachverständigengutachten nicht als ungeeignetes Wertermittlungsverfahren zu beanstanden. Der Senat ist aufgrund der schlüssigen und nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen vielmehr davon überzeugt, dass es sich dabei um eine grundsätzlich geeignete Methode zur objektiven Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung handelt (vgl. ebenso Sächs. OVG, Urteil vom 17. Juni 2004, aaO.; dazu BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004, aaO.; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. August 2006, aaO., Juris Rn. 6; VG Berlin, Beschluss vom 11. November 1998 – 19 A 86.98 – GE 1999, 51).

26 Der Sachverständige hat das von ihm auch als “Berliner Zielbaummethode” bezeichnete Verfahren im Einzelnen schlüssig und nachvollziehbar dargestellt (vgl. Anhang 3 des Gutachtens vom 16. August 2006; dazu auch Anlage 2 der AV Ausgleichsbeträge 2002, aaO.). Es beruht danach im Kern auf einer Bewertung der sanierungsbedingten Zustandsveränderung. Hierzu wird der Zustand vor und nach der Sanierung in Form von Schulnoten bewertet. Ein wesentliches Prinzip besteht darin, diese Bewertung zu objektivieren, indem sie anhand eines vorgegebenen Bewertungsrahmens in möglichst viele Einzelwertungen aufgespalten wird (vgl. Sächs. OVG, Urteil vom 17. Juni 2004, aaO.). Der Zustand vor und nach der Sanierung wird dazu in Bezug auf eine Vielzahl wertbestimmender “Lagekriterien” beurteilt. Aus den ihrer Bedeutung nach gewichteten Einzelbewertungen wird im Rahmen einer “Zielbaum” genannten Verzweigungsstruktur eine Gesamtbewertung des Anfangs- und Endzustands abgeleitet. Schließlich wird das Qualitätsverhältnis zwischen Anfangs- und Endzustand bestimmt. Dabei wird zugrunde gelegt, dass sich die sanierungsbedingten Zustandsveränderungen nur auf einen bestimmten veränderlichen Anteil des Bodenwerts auswirken, während der Bodenwert im Übrigen sich aus durch eine Sanierung unveränderbaren Bestandteilen zusammensetzt. Aus dem Qualitätsverhältnis zwischen Ausgangs- und Endzustand lässt sich ein Multiplikator errechnen, mit dessen Hilfe aus einem vorgegebenen Endwert im Dreisatzverfahren der auf denselben Tag bezogene Anfangswert bestimmt werden kann.

27 Der nicht näher substantiierte Einwand der Kl., wonach die Zielbaummethode in der wissenschaftlichen Erörterung umstritten und mit Mängeln behaftet sei, vermag die grundsätzliche Geeignetheit dieser Wertermittlungsmethode nicht infrage zu stellen, zumal nicht ersichtlich ist, dass dieses Verfahren in der Wertermittlungswissenschaft als grundsätzlich ungeeignet angesehen würde. Die von den Kl. erstinstanzlich erhobenen Einwendungen gehen, soweit sie nicht lediglich die Nachvollziehbarkeit des Wertermittlungsverfahrens bzw. der insoweit einbezogenen Bewertungsgrundlagen zum Gegenstand haben, ohnehin an den rechtlichen Vorgaben für die Ermittlung des Ausgleichsbetrags vorbei. So ist der geltend gemachte Wertverfall ihres Grundstücks für die Festsetzung des Ausgleichsbetrags unerheblich, denn eine Konjunkturabschwächung auf dem Baulandmarkt wirkt sich nach der Berechnungsvorschrift des § 28 Abs. 2 Satz 1 und 2 WertV nicht auf den sanierungsbedingten Ausgleichsbetrag aus. Danach ist der Anfangswert nicht anhand der vor Beginn der Sanierung tatsächlich vorhandenen, sondern anhand der hypothetisch auch für diesen Zeitpunkt zu unterstellenden allgemeinen Wertverhältnisse bei Abschluss der Sanierung zu berechnen. Aus diesem Grund geht auch der Einwand der Kl. fehl, es sei nicht zu verstehen, warum der Anfangswert aufgrund komplizierter theoretischer Berechnungen ermittelt werde, statt ihn den im einschlägigen Zeitpunkt maßgeblichen tatsächlichen Verhältnissen zu entnehmen. Ihr weiterer Einwand, die Berechnung beruhe im Wesentlichen auf subjektiven Einzelbewertungen, vermag das Verfahren nicht grundsätzlich in Frage zu stellen, vielmehr ist die Multifaktorenanalyse gerade darauf angelegt, die zur Ermittlung des Anfangswerts notwendigen Wertungen durch Aufspaltung in Einzelwertungen weitgehend zu objektivieren.

28 cc) Im Hinblick auf die konkrete Anwendung der Multifaktorenanalyse sowie das daraus abgeleitete Berechnungsergebnis ist das Gutachten ebenfalls nachvollziehbar und überzeugend. Für das durch dieses Wertermittlungsverfahren erzielte Ergebnis kommt es im Wesentlichen darauf an, welchen Anteil des Bodenwerts der Sachverständige als veränderlich zugrunde legt, welchen Bewertungsrahmen (mit welchen Lagekriterien) er zur Beurteilung des Anfangs- und Endzustands heranzieht, welche Einzelbewertungen er insoweit vergibt und mit welcher Gewichtung er die einzelnen Lagekriterien in die Gesamtbewertung einfließen lässt.

29 In dem Gutachten wird im Einzelnen plausibel dargelegt, welche tatsächlichen Vorgaben und Bewertungen insoweit zugrunde liegen. Insbesondere hat der Gutachter die von ihm vorgenommene Bewertung des Anfangs- und Endzustands im Hinblick auf die einzelnen Lagekriterien, wie bereits das Verwaltungsgericht hervorgehoben hat, nachvollziehbar erläutert und begründet, ohne dass Anhaltspunkte dafür bestünden, dass er von unzutreffenden Annahmen ausgegangen wäre oder den ihm zustehenden Bewertungsspielraum überschritten hätte. Entsprechende Einwände haben die Kl. nicht erhoben.

30 Das Ergebnis des Gutachtens, wonach gegenüber dem auf 580.780 DM ermittelten Anfangswert des Grundstücks eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung um 44.020 DM, d. h. um etwa 7,6 %, eingetreten ist, erscheint im Hinblick auf die in dem Gutachten zu den einzelnen Lagekriterien dargelegten qualitativen Auswirkungen der Sanierungsmaßnahmen als plausibel. Dafür spricht auch, dass der von den Kl. beauftragte Sachverständige aufgrund einer von ihnen selbst abgegebenen Einschätzung der sanierungsbedingten Veränderung der wertbestimmenden Lagekriterien eine Bodenwerterhöhung in vergleichbarer Höhe, nämlich von 42.245 DM, ermittelt hat.

31 2. Wie das Verwaltungsgericht weiter zutreffend erkannt hat, rechtfertigt die Bebauung des Grundstücks der Kl. keine Reduzierung des Ausgleichsbetrags (sog. “Bebauungsabschlag” oder “Abzinsung”), so dass es im Ergebnis bei der von dem Gutachter festgestellten sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung in Höhe von 44.020 DM bleibt.

32 a) Eine Minderung des Ausgleichsbetrags im Hinblick auf die Bebauung des Grundstücks wäre mit der bundesrechtlichen Regelung des § 28 Abs. 3 WertV nicht zu vereinbaren, da die Voraussetzungen des § 28 Abs. 3 Satz 2 WertV nicht vorliegen.

33 Nach § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV ist bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln. Die Vorschrift knüpft an § 154 Abs. 1 BauGB an, wonach der Ausgleichsbetrag der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwerts entspricht, und konkretisiert dies – über die Regelung des § 154 Abs. 1 BauGB hinausgehend – dahin, dass es auf den Wert des Bodens ohne Bebauung, abgeleitet aus einem Vergleich mit unbebauten Grundstücken, ankommt. Die Bestimmung des § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV entspricht damit der gesetzlichen Regelung für Bodenrichtwerte, die gemäß § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB in bebauten Gebieten ebenfalls mit dem Wert zu ermitteln sind, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

34 Eine Minderung des Ausgleichsbetrags durch Reduktion des Endwerts gegenüber dem Wert des Bodens in unbebautem Zustand ist allein unter den Voraussetzungen des § 28 Abs. 3 Satz 2 WertV zulässig. Danach sind Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus einer bestehen bleibenden Bebauung auf dem Grundstück ergeben, zu berücksichtigen, wenn es bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise oder aus sonstigen Gründen geboten erscheint, das Grundstück in der bisherigen Weise zu nutzen. Die Vorschrift setzt unter Berücksichtigung der Verordnungsbegründung eine Beeinträchtigung sanierungsbedingt erhöhter Nutzungsmöglichkeiten voraus. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Abschöpfung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung auszuschließen, wenn die vorhandene Bebauung der Verwirklichung einer rechtlich zulässigen höheren Nutzung für einen möglicherweise längeren Zeitraum entgegensteht. So verhält es sich, wenn ein im Zuge der rechtlichen Neuordnung des Sanierungsgebiets erlassener Bebauungsplan Maß und/oder Art der baulichen Nutzung erheblich erweitert, der Eigentümer die erweiterten Nutzungsmöglichkeiten jedoch wegen der bestehen bleibenden Bebauung nicht ausnutzen kann, oder wenn andere Sanierungsvorteile aufgrund der spezifischen Art, Ausgestaltung oder Ausstattung einer vorhandenen baulichen Anlage nicht realisiert werden können (vgl. Kleiber, aaO., § 28 WertV Rn. 91 ff., u. a. unter Bezugnahme auf die Begründung zur Novellierung der Wertermittlungsverordnung im Jahre 1972; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 18. November 2005 – 8 S 496/05 -, BRS 69 Nr. 206; Nieders. OVG, Beschluss vom 10. März 2003 – 1 LA 38/03 -, NVwZ-RR 2003, 828). Dass die Vorschrift auch nach ihrer Neufassung im Jahre 1988 entscheidend darauf abstellt, dass ein sanierungsbedingter Vorteil nicht realisiert werden kann, ist der klarstellenden Aussage in der Begründung (BR-Drs. 352/88, S. 67) zu entnehmen, wonach § 28 Abs. 3 Satz 2 WertV nur den Endwert betrifft, da als zulässige Nutzbarkeit im Sanierungs- oder Entwicklungsgebiet nach dem Sinn der Bestimmung – Einschränkung der Nutzbarkeit durch bestehen bleibende Bebauung – nur der Zustand des Grundstücks nach Abschluss der Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme gemeint sein könne. Die Vorschrift bezieht sich danach nicht auf den Fall, dass schon im Ausgangszustand vor der Sanierung die zulässige Nutzung nicht ausgeschöpft war. Dies schließt es aus, allein in der geringeren wirtschaftlichen Ertragsfähigkeit eines Altbaus gegenüber einem Neubau bereits eine zur Minderung des Ausgleichsbetrags führende Beeinträchtigung der zulässigen Nutzbarkeit zu sehen (a. A. Möckel, Zur Beeinträchtigungsklausel des § 28 Abs. 3 Satz 2 Wertermittlungsverordnung bei erhaltender Stadterneuerung, ZfBR 2002, 753, 759), denn es handelt sich dabei nicht um eine Beeinträchtigung, die sich erst im Zustand nach dem Abschluss der Sanierung ergibt.

35 Danach liegen die Voraussetzungen für eine Minderung des Ausgleichsbetrags wegen der bestehen bleibenden Bebauung hier nicht vor, denn mit dem auf dem Grundstück der Kl. vorhandenen Wohngebäude werden Art und Maß der baulichen Nutzung entsprechend dem im Zuge der Sanierung erlassenen Bebauungsplan II-99 voll ausgeschöpft und es ist auch sonst nicht erkennbar, dass sanierungsbedingte Vorteile mit der auf dem Grundstück vorhandenen Bebauung nicht realisiert werden könnten.

36 b) Die Kl. können eine Minderung des Ausgleichsbetrags ebenfalls nicht aufgrund der Berliner Ausführungsvorschriften zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung und zur Festsetzung von Ausgleichsbeträgen beanspruchen, die eine Minderung des Ausgleichsbetrags allein wegen der eingeschränkten Ertragsfähigkeit der auf dem Grundstück vorhandenen Altbebauung vorsehen (so Nr. 7 Abs. 2 Satz 3 der von dem Bekl. in der ursprünglichen Berechnung des Ausgleichsbetrags zugrunde gelegten AV Ausgleichsbeträge 1994 bzw. Nr. 6.5.1 Buchst. b AV Ausgleichsbeträge 2002, inzwischen neugefasst durch die Ausführungsvorschriften vom 23. Dezember 2008, ABl. 2009 S. 434; danach ist die Bestimmung wegen des nunmehr durchgängig auf den Wert 1 festgesetzten Korrekturfaktors “rb” obsolet geworden).

37 Die Ausführungsvorschriften verstoßen insoweit gegen die bundesrechtlichen Vorgaben des § 28 Abs. 3 WertV, nach denen eine Minderung des Ausgleichsbetrags wegen der bestehen bleibenden Bebauung, wie dargelegt, nur in Betracht kommt, wenn sanierungsbedingt erweiterte Nutzungsmöglichkeiten nicht realisiert werden können. Die dem entgegenstehenden Ausführungsvorschriften lassen sich auch nicht mit der aus § 154 Abs. 1 BauGB abzuleitenden Verpflichtung der Gemeinde zur Erhebung des Ausgleichsbetrags vereinbaren, die es ihr zugleich verbietet, über die gesetzlichen Bestimmungen hinausgehende Ermäßigungstatbestände einzuführen.

38 Soweit die Ausführungsvorschriften danach gegen vorrangiges Bundesrecht (Art. 31 GG) verstoßen, sind sie unwirksam und vermögen deshalb, ebenso wie eine ihnen entsprechende Verwaltungspraxis, die ebenfalls rechtswidrig wäre, auch in Verbindung mit dem Gleichbehandlungsgebot des Art. 3 Abs. 1 GG keine rechtliche Bindung des Beklagten zu bewirken.

39 3. Ebenso wenig können die Kl. eine Minderung des Ausgleichsbetrags im Wege einer Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Hinblick auf die zur Modernisierung und Instandsetzung des Wohnhauses aufgewendeten Eigenmittel beanspruchen.

40 Nach der insoweit allein in Betracht kommenden Tatbestandsalternative des § 155 Abs. 1 Nr. 2 1. Halbsatz BauGB sind Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen. Aufwendungen zur Modernisierung und Instandsetzung eines Gebäudes kommen jedoch unmittelbar nur dem insoweit nicht maßgebenden Gebäudewert zugute. Allenfalls ist insoweit ein mittelbarer Einfluss auf den Bodenwert des Grundstücks denkbar, als eine Vielzahl in einem Sanierungsgebiet bewirkter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu einer Lagewertverbesserung beitragen kann, die sich in einer Bodenwerterhöhung der einzelnen Grundstücke niederschlägt. Dass die Kl. bzw. ihr Rechtsvorgänger auf diese Weise eine anrechenbare Bodenwerterhöhung des Grundstücks bewirkt haben, dürfte indes schon deshalb nicht anzunehmen sein, weil Maßnahmen eines einzelnen Eigentümers regelmäßig nicht geeignet sind, die Lagequalität des Sanierungsgebiets zu verändern, und die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in ihrer Gesamtheit angesichts der Veranlassung der Sanierung durch den Bekl. sowie die Förderung der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durch öffentliche Mittel nicht den einzelnen Eigentümern, sondern dem Beklagten zuzurechnen sein dürften (vgl. Kleiber, aaO., § 155 BauGB Rn. 40).

41 Jedenfalls fehlt es hier an einer durch eigene Aufwendungen bewirkten Bodenwerterhöhung, weil hinzukommt, dass die von dem Bekl. zur Gebäudesanierung bewilligten Zuschüsse den von den Kl. bzw. ihrem Rechtsvorgänger hierfür aufgewandten Eigenanteil bei weitem übersteigen. Dabei muss nicht entschieden werden, ob Bodenwerterhöhungen, an deren Entstehung die Gemeinde mitgewirkt hat, generell erst dann auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen sind, wenn die Aufwendungen des Eigentümers die der Gemeinde insoweit entstandenen Kosten übersteigen (so VGH Bad.-Württ., Urteil vom 18. November 2005 – 8 S 498/05 -, BRS 69 Nr. 207; ähnlich Kleiber, aaO., § 155 BauGB Rn. 40). Denn jedenfalls, wenn es wie hier um die möglichen Auswirkungen einer Gebäudesanierung geht, die zu einem weit überwiegenden Anteil aus öffentlichen Mitteln finanziert ist, kann bei wertender Betrachtung keine durch eigene Aufwendungen des Eigentümers bewirkte Bodenwerterhöhung des Grundstücks festgestellt werden. Dabei ist der Sinn und Zweck der Anrechnungsvorschrift zu berücksichtigen, die durch den Ausgleichsbetrag neben seiner Finanzierungsfunktion (vgl. § 154 Abs. 1 Satz 1 und § 156 a BauGB) beabsichtigte Abschöpfung ungerechtfertigter sanierungsbedingter Vermögensvorteile der Grundstückseigentümer zu begrenzen. Die Abschöpfungsfunktion beruht auf der Erwägung, dass bei den Eigentümern keine ungerechtfertigten Vorteile auf Kosten der Allgemeinheit – aufgrund von Leistungen, die die Gemeinde als Sanierungsträger im öffentlichen Interesse erbracht hat – entstehen sollen (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1992 – 4 C 30.90 -, DVBl. 1993, 441). Die Anrechnungsvorschrift dient vor diesem Hintergrund dazu, die Abschöpfung zu begrenzen, soweit die Bodenwerterhöhung nicht auf öffentlichen Leistungen, sondern auf eigenen Aufwendungen des Eigentümers beruht. Geht es indes um eine Bodenwerterhöhung aus einer Gebäudesanierung, die sich von vornherein allenfalls mittelbar auf den Bodenwert auswirkt und zudem zu einem deutlich überwiegenden Anteil aus öffentlichen Mitteln finanziert wurde, so besteht kein rechtfertigender Grund, die Abschöpfung zu begrenzen, sie ist in diesem Fall vielmehr sowohl durch die Abschöpfungsfunktion als auch durch die Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrags gedeckt.

42 4. Die Voraussetzungen für einen Erlass nach § 155 Abs. 4 oder 5 BauGB liegen ebenfalls nicht vor. So ist nicht zu erkennen, dass ein zumindest teilweiser Erlass des Ausgleichsbetrags zur Vermeidung einer unbilligen Härte (§ 155 Abs. 4 Satz 1 BauGB) geboten gewesen wäre. Soweit die Kl. auf die zur Gebäudesanierung aufgewandten Eigenmittel hinweisen, vermag dies allein keinen Härtefall zu begründen, zumal diese – noch dazu überwiegend durch öffentliche Zuschüsse geförderte – Maßnahme ihnen als Zustandsverbesserung ihres Gebäudes selbst zugute gekommen ist. Ebenso wenig begründet der Umstand, dass das Grundstück mit einem Altbau bebaut ist, einen für die Annahme einer unbilligen Härte vorauszusetzenden atypischen Einzelfall (Kleiber, aaO., § 155 BauGB Rn. 152), und zwar selbst dann nicht, wenn die Kl. deshalb nur geringere Erträge als bei einem Neubau erwirtschaften bzw. bei einer Veräußerung nur einen geringeren Kaufpreisanteil für den Boden erzielen könnten als für ein unbebautes Grundstück. Schließlich ist auch nicht erkennbar, dass die Erhebung des Ausgleichsbetrags die Kl. außergewöhnlich belasten würde, weil sie auf die Aufnahme von Fremdmitteln angewiesen wären und diese nur unter unzumutbaren Bedingungen beschaffen könnten.