Das Pachtrecht

Das Pachtrecht ist dem Mietrecht entlehnt und viele Vorschriften des Mietrechts gelten auch für die Pacht der wesentliche Unterschied zwischen einer Miete und der Pacht besteht darin, dass eine gemietete Sache hinsichtlich der Instandhaltung und möglicher Umgestaltungen in den Händen des Vermieters bleibt, eine verpachtete Sache hingegen muss von dem Pächter in Stand gehalten werden, auf der anderen Seite hat er aber auch in größerem Umfang die Möglichkeit, die Sache umzugestalten und insbesondere auch Nutzungen aus ihr zu ziehen.

Sollen Nutzungsmöglichkeiten an Rechten gegen Entgelt vertraglich eingeräumt werden, kommt nach dem Gesetz nur ein Pachtvertrag infrage, weil begrifflich nur Sachen gemietet werden können, nicht aber Rechte.

Wenn ein Geschäft mitsamt Kundenstamm, Ladeneinrichtung und Räumen gegen Entgelt überlassen wird, liegt ebenfalls in aller Regel ein Pachtvertrag vor, denn nur bei der Pacht ist es möglich, dem Pächter nicht nur den Gebrauch der Sache einzuräumen, sondern auch sämtliche Erträgnisse. Außerdem kommt auch hier zum Tragen, dass im Zweifel im Rahmen der Überlassung des gesamten Geschäftes auch das Nutzungsrecht an Rechten beziehungsweise sonstigen Gegenständen, die mit dem Geschäft in Zusammenhang stehen, übertragen wird hierzu gehört etwa der Kundenstamm, der gute Ruf, gegebenenfalls auch das Namensrecht. Derartige Gegenstände beziehungsweise Rechte können wie oben bereits erwähnt nicht vermietet, sondern nur verpachtet werden.

Wenn ein Grundstück verpachtet werden soll und auf diesem Grundstück ausschließlich zu Erholungszwecken ein kleines Häuschen und im übrigen Pflanzen stehen, ist immer daran zu denken, ob das Bundeskleingartengesetz einschlägig ist. Bitte beachten Sie hierzu den aus unserer Seite hinterlegten vollständigen Text des Bundeskleingartengesetzes. Voraussetzung ist in aller Regel, dass das Pachtgrundstück Teil einer größeren Gartenanlage ist und es auch im weitesten Sinne so genannte Gemeinschaftseinrichtungen gibt. Wenn auch die übrigen, im Gesetz näher definierten Voraussetzungen vorliegen, ist der Verpächter nicht frei in der Festsetzung des Pacht Zinses, sondern ist verpflichtet, nur den nach dem Bundeskleingartengesetz näher bestimmten künstlich niedrigen Pachtzins zu vereinbaren.

Grundsätzlich kann im Pachtvertrag auch vom gesetzlichen Leitbild abgewichen werden so können die Instandhaltungspflichten frei zwischen den Parteien geregelt werden, bis hin zur vollständigen Verpflichtung des Verpächters, die Instandhaltung zu übernehmen, so dass insoweit dann eine Gleichstellung der Pacht mit der Miete vereinbart ist.

Bei Rückgabe einer gemieteten Sache ist in der Regel von dem Mieter der Zustand wiederherzustellen, in welchen sich die gemietete Sache bei erstmaliger Überlassung befand. Beim Pachtvertrag hingegen braucht der Pächter diesen Zustand nicht wiederherzustellen, es sei denn, etwas anderes ist im Vertrag explizit geregelt.

Die Kündigungsfristen für Pachtverträge sind deutlich länger als bei Mietverträgen. Wenn sich keine besondere Regelung im Pachtvertrag findet, ist ordentliche Kündigung beim Landpachtvertrag spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres möglich, was in der Praxis zu einer annähernd zweijährigen Kündigungsfrist führt. Selbst bei der regulären Grundstückspacht außerhalb des landwirtschaftlichen Bereiches beträgt die Kündigungsfrist faktisch sechs Monate. Die Kündigung ist bis zum dritten Werktag des Juli eines Jahres zum Jahresende zu erklären.

Wird ein Grundstück für landwirtschaftliche Zwecke verpachtet, hat der Pächter die gewöhnlichen Erhaltungsmaßnahmen auf eigene Kosten zu übernehmen. Das bedeutet beispielsweise die Reparatur von Gräben Zäunen. Weitergehende Erhaltungsmaßnahmen beziehungsweise solche, die zu einer nachhaltigen Verbesserung der Ertragsfähigkeit des Grundstücks führen, sind nach dem Gesetz vom Verpächter übernehmen. Er kann im Gegenzug dann eine angemessene Erhöhung des Pachtzinses verlangen. Abweichende Regelungen im Vertrag sind möglich.

Außerhalb des landwirtschaftlichen Bereiches werden im Rahmen der Verpachtung oftmals, diverse Inventarstücke mitübergeben. Die Erhaltung des Inventars obliegt dann dem Pächter. Wenn allerdings das Ende der Lebensdauer der Inventarstücke erreicht ist, ist wiederum der Verpächter zur Ersetzung verpflichtet. In der Regel sollte im Vertrag nach den Bedürfnissen des Einzelfalls eine abweichende und besser passende individuelle Regelung hierzu getroffen werden, denn die gesetzliche Regelung hat sich in diesem Zusammenhang als wenig brauchbar und in der Anwendung unsicher erwiesen.

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